新华学府春天

新华学府春天

2007年合肥新华学府春天西项目整体定位与物业发展建议

返回>来源:未知   发布时间:2019-07-14 06:23    关注度:

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  2007年合肥新华学府春天西项目全体定位与物业成长建议。合肥新华学府春天西项目 全体定位与物业成长建议 《2008房地产营销筹谋大全》筹谋必备材料库!全国送货上门!货到验货后付款! 中国房策网 海量房地产营销筹谋材料下载!!

  合肥新华学府春天西项目 全体定位与物业成长建议 《2008房地产营销筹谋大全》筹谋必备材料库!全国送货上门!货到验货后付款! 中国房策网 海量房地产营销筹谋材料下载!! 新华已成为学府板块 无可争议的带领者 2002年9月 学府花圃 120万平米物业,4万多业主——新华无疑曾经确 立了学府板块的带领者和代言人地位 2005年3月 学府春天 2007年4月 学府星座 2007年下半年 学府名都 ? 2007岁尾 本项目 新华待建项目 本项目在各地块开辟挨次的两头节点 均价:2800元 发卖:根基售完 套数:1023套 均价:3900元 套数:608套 均价:4600元 发卖:已售完 新华学府名都 30亩预留用地 前期开辟的学府花圃、学府春天、学府星座项目为中高 端室第公寓,在消费者心中成立了新华地产的品牌抽象 ? 本项目位于各地块的核心位置,其功能可辐射到各地块, 新华学府名都30亩预留用地据本项目比来,本项目标定 位与成长计谋对该价值提拔起到至关主要的感化 ? 高端栖身板块,但整 体抽象很低 学府区域属于整个合肥的高端栖身板块,但其形 象与其本色严峻不婚配 本区域目前最大的超市——停业面积750平米摆布 《2008房地产营销筹谋大全》筹谋必备材料库!全国送货上门!货到验货后付款! 中国房策网 海量房地产营销筹谋材料下载!! 板块价值被严峻低估 位于城市三大高端板块的核心位置,且均无强势 的区域贸易核心 单面对城市主干道,非城市焦点区与其 老城区 一环 他区域毗连的主干道上 市核心 二环 项目地块 项目地块 5min 7min 4min 15min 政务区 高新区 高新区 学府板块 项目地块 项目地块 学府区 市核心 政务区 板块价值被严峻低估 将来区域内中高端人群大幅添加,达9.3万以上, 比重增至66%;中低端人群和学生人数增幅很小 现状生齿 规划生齿 家庭年收入6万以 上,本质高;在 片区内采办商品 房 家庭年收入6万以 下;持久栖身于 福利房或租廉价 房 电子工程学院、 炮兵学院、省旅 游学校、邮电学 校在校学生 中高端人群 2.83万,40% 中高端人群 9.3万,66% 中低端人群 2.63万,36% 中低端人群 3.0万,21% 学生 1.7万,24% 学生 1.7万,13% 本区域人均贸易面积 = 总贸易面积 总人数 = 2.9万 7.1万 = 0.41平米/每人 区域贸易严峻不足 板块价值被严峻低估 潜山路将成为合肥新的商务轴线,但目前市场认 知度很是低 1 信旺华府骏苑(乐购、酒店、室第) 10 9 2 安高城市六合(沃尔玛、酒店、写字楼) 3 华邦美家居(家居核心) 4 深国投用地(高档百货、经济型酒店) 5 新城国际(写字楼、大型集中贸易) 6 绿地蓝海(写字楼、酒吧街、酒店) 7 国际花都(大型栖身区 2 8 规划五星级酒店(可能是香格里拉) 9 大溪地(规划17万配套,但规划在调整) 7 6 5 10 博澳丽苑(五星酒店、写字楼) 11 创展核心(写字楼) 12 安德兴业大厦(写字楼) 13 信政天鹅湾(写字楼) 16 11 14 12 13 3 4 1 15 8 潜山路商务轴 14 富邻广场(写字楼) 15 天鹅湖酒店(五星级酒店) 16 企融国际(未知) 《2008房地产营销筹谋大全》筹谋必备材料库!全国送货上门!货到验货后付款! 中国房策网 海量房地产营销筹谋材料下载!! 板块价值将被从头定义 区域50万平米贸易核心正处于酝酿迸发阶段,从新站的成长 过程判断,将来3~4年本区域将是一个迅猛成长期 学府星座 新兴区域贸易核心: 1.华府骏苑 盛世名城 北苑小区 华林家园 潜 山 路 邮电 2.华邦美家居 3.深国投用地 合轻家园 往上邻人 皖河路 学府名都 本 地 块 学府春天 红鑫新村 新兴区域 望 贸易核心 项目地块 步行8min 乐购 华邦美家居 深国投 用地 世纪新城 江 西 路 华府骏苑 新华的带领者和代言人地位将遭到严峻的挑战 地块有深挖贸易、商务 价值的空间 位于将来区域核心的次级圈层和外围圈层之间,地块 的贸易、商务价值弘远于栖身价值 案例研究结论: 项目位于办公商务圈层 和餐饮、休闲文娱及生 活配套圈层之间,贸易、 商务价值强于栖身价值 焦点圈层——购物圈层: 包罗:超市、百货、家居广场、 电器电子类专业店、书店、贸易 潜山路 步行街等 望江路 外围圈层——餐饮、休闲文娱及 糊口配套圈层: 包罗:大型餐饮、KTV、足浴 按摩、美容健身、糊口配套等, 经济型酒店、室第类产物 次极圈层——办公商务圈层: 包罗:写字楼、商务公寓、酒 店、银行证券电信等停业厅,快 餐店、服装类专卖、商务礼物店 (酒、烟、茶)等 《2008房地产营销筹谋大全》筹谋必备材料库!全国送货上门!货到验货后付款! 中国房策网 海量房地产营销筹谋材料下载!! 新华地产设想: 设想: 目前有两套设想方案: 一套方案以室第开辟为主 体,另一套方案以写字楼 开辟为主体——写字楼能 不克不及做是目前面对的最大 迷惑 ? 物业成长挨次:贸易 写字楼 室第 能发卖就全数发卖,不想持有 开工时间越早越好,最好岁尾 ? ? 客户语录: ? 我们感觉这块地做室第太可惜了 本项目录要是对外,完全市场化,与本集团学校之间关系不大 (这块地)若是做室第曾经没有什么风险了 ? ? 方针及限制前提 方针: 客户关心的问题: 投资一个亿,若何才能 实现滚动开辟? ? ? 在质量和抽象的前提下考虑风险和现金流 利润最大化 处于新华六个项目之间, 该项目标开辟对其他项目 的影响? ? ? 限制前提: ? 启动资金1亿元(跨越1亿能够做到,但有坚苦) ? 开辟周期为三年 限高100米(出于成本考虑),但容积率能够争取 第一考虑风险,第二考虑报答,第三考虑启动资金 ? ? 《2008房地产营销筹谋大全》筹谋必备材料库!全国送货上门!货到验货后付款! 中国房策网 海量房地产营销筹谋材料下载!! 方针分化 ? 在质量和抽象的前提下考虑风险和现金流 利润最大化 ? 使用立异手法,通过挖掘地块的贸易商 务价值,树立区域标杆抽象,成为合肥 市场核心 全体定位 物业成长建议 ? 地块贸易商务价值该若何挖掘 ? 若何立异才能树立标杆抽象? ? 第一篇 全体定位 《2008房地产营销筹谋大全》筹谋必备材料库!全国送货上门!货到验货后付款! 中国房策网 海量房地产营销筹谋材料下载!! 地块贸易商务价值该若何挖掘 ? 项目可供成长的标的目的良多 ? 贸易 ? 写字楼 ? 酒店 ? 商务公寓 ? 通俗公寓 ? 室第 这是一个区域贸易核心边缘、20万建 面、高容积率的城市分析体项目 城市分析体成长的五种模式 模 式 模式一 贸易焦点模式 特 征 城市焦点区;交通可达性地铁口/主干道沿线 区域功能的缺乏,需求兴旺;人流及贸易氛围 一流的合作团队规划设想/运营办理 典型案例 深圳华润核心、日本福 冈博多运河城、合肥元 一时代广场 模式二 酒店焦点模式 不远离城市焦点区;交通可达性好,沿主干道沿线; 商务客户支撑;开辟商有足够的经济实力;顶级商 上海商城(波特曼酒店) 场配套设备 广州中信广场、深圳信 兴广场、合肥财富广场 客户(财产)支持,财产簇群;将来商务焦点区; 模式三 写字楼焦点模式 写字楼带动其他功能,影响其定位规模与档次;商 场、公寓等配套完美 模式四 室第焦点模式 项目标区位前提不是很好;以栖身为主体的片区; 深圳星河国际、合肥金 成熟度不高,栖身生齿无限;往往后期会开辟贸易, 地国际城、万科运河东 但规模往往不大; 一号 CBD/城市核心;主干道沿线万㎡以上; 开辟商强劲的实力和丰硕的经验 专业的物业办理/运营办理 香港太古广场 北京华贸核心 模式五 平衡成长模式 《2008房地产营销筹谋大全》筹谋必备材料库!全国送货上门!货到验货后付款! 中国房策网 海量房地产营销筹谋材料下载!! 1.贸易焦点模式 典型案例——深圳华润核心,总建面50万平方米 的大 型分析性贸易设备(贸易56.6%,写字楼8.4%,酒店12%,公 寓&室第比例达到21%) ? 写字楼——4.2万平米 国际尺度5A甲级写字楼 以万象城大型购物核心为主力品牌和主导产物的“都会分析体” ? 酒店——6万平米 超五星级酒店——君悦酒店 一期 ? 购物核心(万象城)——18.8万 华润万象城定位为“深圳最大、华南最 好、中国最具示范效应”的购物核心 二期 ? 公寓——1.5万平米 超五星级酒店顶部,公寓住户也能够享 受超五星级的酒店办事 ? 贸易街——9.5万平米 大型高端集中贸易(万象城)和5A甲级写字楼先期入 市,一举奠基了项目城市级的高端抽象,后期借高端之 势成长可售型物业,添加全体的盈利能力 被誉为将来深圳“新六合”。在这片步 行街区内,将引进世界一流的餐厅、酒吧、 小酒馆、茶屋、精美的零售店肆等 ? 室第——9万平米 将建成深圳顶级豪宅 1.贸易焦点模式 典型案例——元一时代广场,合肥第一Mall(总建 筑面积16万平米,此中贸易8万平米) 合肥首个名副其实的Mall,成为带动项目及区域成长的引擎 金色地带 温莎佳构 ? 4层贸易—— 8万平米 4 2 天骄国际 3 1 元一时代广场 概况:总建面16万平米,此中 贸易面积8万平米,4层裙房贸易 ? 定位:安徽首席复合体验式时 代欢喜主题购物公园 ? B区 A区 主力店:国美电器、华联超市、 片子院、KTV、大型百货 ? 发卖体例:无运营权,返租10 %(税前)10年,头三年返租资 金抵按揭 ? 在元一时代广场的带动下,周边高层室第、公寓、贸易迅猛发 展,不到三年的时间区域抽象完全改变 《2008房地产营销筹谋大全》筹谋必备材料库!全国送货上门!货到验货后付款! 中国房策网 海量房地产营销筹谋材料下载!! 1.贸易焦点模式 从市场所作、开辟资金限制、发卖方针三方面综 合判断,项目不适合成长贸易焦点模式 ? 市场所作激烈 本项目不成能成为区域贸易带领者 —— 将来区域将面对50万平米的大型 贸易供应,大型超市、高档百货等Mall中焦点主力店项目均没成长的可能性 ? ? 开辟资金限制 大型集中贸易的开辟、运营需要大量资金投入—— 五万平米的大型贸易总 投资将跨越1.5亿元(未计地下),且培育期往往需要2~3年,对于资金的要 求很是高,风险很是大 ? ? 发卖方针限制 Mall发卖比例不克不及跨越50% —— Mall有大量的主力店具有,需要开辟商自 己持有出租,且房钱报答率很低,这与本项目“不想持有”的方针相违背 ? 本项目不适合成长以贸易为焦点驱动的分析体模式 2.酒店焦点模式 上海商城——五星级酒店(含大型剧院)带动下 的城市分析体 ? 包罗:奢华公寓、国际水准的办公大楼、世界 酒店(含剧院)带动公寓、写字楼的成长 出名品牌的购物商场、五星级酒店 ? 上海第一幢外商投资的分析性建筑群,以其 奇特的建筑气概形成了申城现代化的标记,此中 的上海商城剧院更为整幢楼群中独具特色的窗口 ? 上海商城剧院是以美国百老汇的马昆斯剧院 为底本扶植的,剧院以双层楼厅设想,共能容纳 991位观众(大厅731位,楼厅260位),以其齐备 的设备为各类文艺形式,包罗话剧、歌剧、芭蕾 舞剧、交响音乐会等供给表演的场合。 因为项目不考虑成长酒店,所以不适合成长酒店焦点体例 3.写字楼焦点模式 1.贸易焦点模式 信兴广场——总建面28万,此中写字楼14.4万 地标性顶级写字楼带动下的高端公寓、大型贸易分析体 ? 写字楼——14.4万m2 深圳的顶级写字楼,不断连结着95%以上的高入 伙率 ? 公寓——4.3万m2(未含设备层及出亡 层) 33层的顶级商务公寓,办事于跨国企业的高层管 理人员以及部门对抽象要求比力高小型企业 ? 贸易——3.4万平米 尺度的吉他型贸易,原为深圳最顶级的百货,但 跟着城市其它大规模贸易兴起而逐渐式微 地王大厦堆积了大量的世界顶级企业, 同时带动了旅游参观的成长,为贸易 和公寓成长供给了很大的支撑 《2008房地产营销筹谋大全》筹谋必备材料库!全国送货上门!货到验货后付款! 中国房策网 海量房地产营销筹谋材料下载!! 3.写字楼焦点模式 合肥财富广场——总建面20.5万,此中写字楼13.5万, 占到66% ? 写字楼——13.5万m2 写字楼分三期开辟,一期4万平米,二期6.5万平米,三 期3万平米 写字楼群改变区域抽象,带动公寓、大型贸易成长 ? 公寓——2万m2 第三期开辟公寓,作为写字楼配套产物 ? 贸易——5万平米 一二期贸易以写字楼底商为主,三期成长3万平米的大型 集中贸易,填补区域贸易功能缺失,同时添加本身的盈 利能力 3 期 庐阳区当局 规划小学 2 期 1 期 A地块 在焦点租户的带动下,通过高抽象产物缔造 区域商务市场;在区域抽象获得改善后,开 柏 景 湾 发配套公寓和辐射周边高端人群的大型集中 贸易,填补区域贸易空白 3.写字楼焦点模式 写字楼焦点模式成功的环节驱动要素 外因 客户(财产)支持——已构成财产簇群/引入焦点客户带 来相关簇群/将来商务焦点区 城市主干道——便当的交通系统 KPI系统 内因 视觉冲击——以超高层建筑/建筑群成为区域地标以至 城市地标 高抽象 —— 公建化外立面、气派大堂 功能化系统——写字楼带动其他功能,并定位其他功能的 规模与档次 配套完美 —— 贸易配套、公寓 项目具备必然的外部前提,是可能的成长标的目的 《2008房地产营销筹谋大全》筹谋必备材料库!全国送货上门!货到验货后付款! 中国房策网 海量房地产营销筹谋材料下载!! 4.室第焦点模式 星河国际——深圳核心区高密度高层室第类物业,底层 满布贸易消化部门容积率 ? 占地3.4万,建面23.5万平米,容积率4.5 大规模室第下的集中贸易 ? 室第建筑面积15.3万平米,950套; ? 贸易4万平米(两层满铺),深圳天虹入驻 (百货) ? 泊车位:1795辆 该项目室第和贸易之间没有太多的联系关系性,但 从地块价值最大化的角度来看,项目实现了住 宅高质量的同时贸易面积也最大化 这种形式下的猛进深贸易往往以持无为主 4.室第焦点模式 合肥金地国际——29万平米,高质量室第、公寓 树立抽象,带动贸易街的成长 ? 室第——17万m2 总体容积率3.3 室第启动降服区域目生、树立高抽象,贸易提拔利润空间 ? 商务公寓及办公——9.2万m2 2栋楼中楼(约3.2万平) 1栋为国际商务公寓(约1.6万平) 1栋为办公型SOHO公寓,共约3.2万平 3-4裙楼作为办公楼:约1.23万平) ? 贸易——2.4万平米 室第在此中有两大感化:1.先期开辟,消弭区域目生感,为贸易、写字楼开 发争取时间;2.树立高端、强势抽象,为后期营销做铺垫 《2008房地产营销筹谋大全》筹谋必备材料库!全国送货上门!货到验货后付款! 中国房策网 海量房地产营销筹谋材料下载!! 4.室第焦点模式 室第焦点模式的两条成长路径: 室第焦点模式的根基认识: ? 各物业只是在抽象、品牌上达到同一,物业之间的彼此感化性比力小 ? 室第开辟可能只是一个“缓冲剂”,同时起到树立抽象的功能 室第+集中贸易 室第焦点模式 的两种路径 高容积率下的贸易裙房 持有运营,引进单一百货/超市/家具家电专 业店等大规模贸易 室第+贸易街 长临街面,以发卖为目标 依托室第的高质量抽象,制造风情概念 无主力店的发卖型贸易,培育期会很是长, 且运营风险很大 基于贸易发卖的考虑,“室第+贸易街”是项目最合适的成长标的目的 5平衡成长模式 香港太古广场 ——总建面约48万平米,此中写字楼占 43%,酒店占29%,贸易&公寓均占14% 名称 面积(万平米)档次 总面积(万平米) 太古广场一座 8 甲级 20.5 太古广场二座 6.5 甲级 太古广场三座 6 甲级 港丽酒店 513间 五星 约14 香格里拉酒店 565间 五星 万豪酒店 602间 五星 购物核心 6.5 顶级 6.6 柏舍 136间 顶级 约6.7 曦暹轩 243间 顶级 香港最顶级的分析体物业 写字楼 酒店 贸易 公寓 ? 三栋超高层甲级写字楼 ? 三座五星级酒店 ? 香港顶级购物核心(太古广场) ? 两栋顶级酒店式公寓 优胜的地舆位臵—— 金钟地铁站上盖,香 港及九龙(荃湾)两条 地铁线的交汇点 写字楼和购物核心采用出租运营的体例 5平衡成长模式 总建面为66万平米,写字楼占25.8%,酒店占 19.7%,贸易占24.2%,公寓占30.3% ? 写字楼——17万平米 一座高135米,28层,五层以上办公部门:4.9万平米 二座高151米,32层,五层以上办公部门:5.7万平米 三座高167米,36层,五层以上办公部门:6.6万平米 北京超大规模的分析体物业 ? 酒店——13万平米 超奢华酒店——兹·卡尔顿 国际五星级酒店——万豪 ? 贸易——16万平米 ? 公寓——20万平米 购物核心 写字楼 ? 超大规模,构成建筑集群效应,成为名 符其实的“城中城”; ? 操纵高档次的写字楼和引入奢华五星级 酒店带动全体抽象; 《2008房地产营销筹谋大全》筹谋必备材料库!全国送货上门!货到验货后付款! 中国房策网 海量房地产营销筹谋材料下载!! 5平衡成长模式模式 平衡焦点模式成功的环节驱动要素: 区位前提——一线城市焦点区域 外因 交通前提——地铁口/交通主干道 大规模——至多在20万平米以上 KPI系统 内因 强制性的视觉冲击——超高层/建筑群 高水准规划设想——各功能共融不互扰 五星级酒店 功能化系统 甲级写字楼 高档/中高档购物核心 顶级酒店式/办事式公寓 开辟商强劲的实力和丰硕的经验 专业的办理团队——物业办理/运营办理 一线城市的超大规模分析体,对区位前提、资金实力、办理能力要求很是高,本项目难以达到 分析体成长的几种模式——写字楼、室第是我们 成长的次要成长的两个标的目的 模 式 典型案例 ? 甲A级 (国际甲级) ? 甲B级 (国内甲级) 深圳华润核心、日本福 贸易焦点 模式一 冈博多运河城、合肥元 模式 一时代广场 模式二 酒店焦点 上海商城(波特曼酒店) 模式 写字楼核 广州中信广场、深圳信 心模式 兴广场、合肥财富广场 室第焦点 深圳星河国际、合肥金 模式 地国际城 平衡成长 香港太古广场 模式 北京华贸核心 高质量 高抽象 写字楼 标的目的 模式三 模式四 室第方 向 利润最 大化 ? 城市高层豪宅 模式五 城市高层豪宅标的目的 从地段和稀缺资本的拥有性两个豪宅的外部前提 来看,本项目不适合向该标的目的成长 商务目标 便当目标 人文目标 焦点商务区/贸易区 来历:世联模子 焦点地段 城市焦点区,城市资本极 大丰硕 认知高贵、汗青长久的人 文积淀区域 稀缺的山体、海景、湖泊、 公园等天然资本 规划气焰与社区园林 建筑抽象与质量 高档齐备的配套 名牌、先辈的设备设备 豪宅外部前提 稀缺资本 城市豪宅 价值目标 天然目标 规划目标 优良产物 建筑目标 配套目标 豪宅产物本质 建材、设备设备目标 成长商品牌目标 实力雄厚、一线品牌 当地块底子不具备成长城市高层豪宅的硬件前提 写字楼成长标的目的 合肥城市群核心地位的提拔、主城区扩张将带动市区土 地价值的添加,是区域商务贸易成长的大前提 区域单核心城市阶段 区域核心城市大都会化 阶段 城市群阶段 小城市 小城市 小城市 小城市 副城区 小城市 横滨 副城 川崎 小城市 区域中 心城市 小城市 副城区 核心城市 主城区 副城区 其他城市 副城 东京 副 城 副城 其他城市 小城市 小城市 副城区 小城市 千叶 写字楼有成长空间 2.合肥经济成长——无望进入“快速增加”的轨道,将 无力的鞭策合肥中高端写字楼的成长 全力推进逾越式成长,国民出产总值年均增加15.5%;实施“工业立市”计谋,工业出产值年均增加24~26%;2010年 非公有经济占经济总量80%以上; ? ? 加速建立区域性先辈制造业核心;成长强大高新手艺财产;勤奋制造现代办事业基地;积极成长建筑业。 —— 摘自《合肥市国民经济和社会成长第十一个五年规划纲要》 1200 1000 800 600 400 200 0 325 10.3% 11.8% 13.1% 1073.86 20.0% 16.9% 18.0% 17.5% 16.2% 16.0% 853.57 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 363.4 412.4 13.3% 589.7 477.8 2000 2001 2002 2003 GDP 2004 增加率 2005 2006 “工业立市”、“逾越式成长”的计谋下,金融、物流、征询中介等现代办事业 无望兴旺成长,推升写字楼的需求,但目前这一现象暂未呈现。 2.合肥经济成长——横向比力之下,合肥写字楼市场成长水 平相对较低,写字楼随经济成长的潜在上升空间很大 城市写字楼成长程度评估模子 4.0 天津 沈阳 3.0 乌鲁木齐 南京 成都 广州 北京 上海 三产GDP 总量(亿元) 写字楼 全体容量 1200 800~1200 800 大 中等 较低 R 兰州 2.0 西安 合肥 1.0 0 石家庄 武汉 青岛 郑州 1000 深圳 2000 第三财产GDP(亿元) 3000 4000 R 3 2~3 写字楼相对成长程度 高 中等 较低 R= 一线写字楼房钱程度(元/平米/月) 商品房均价(百元/平米) 2 2.合肥经济成长——按照17.5%的GDP年增加率,合肥第三产 业总量将在四年摆布达到领先二线城市的现有程度 合肥第三财产成长趋向 1200 1000 800 600 400 200 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 164.99 201.24 238.5 418.38 501.5 589.25 692.37 955.91 813.54 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 城市 上海 北京 广州 天津 深圳 成都 武汉 04年第三财产GDP (亿元) 3565.34 2567.6 2182.6 1319.76 1300.48 995.70 950.00 第三财产出产总值(亿元) 第三财产占比 沈阳 南京 青岛 849.50 835.00 830.6 按第三财产成长情况来看,合肥估计在2010年写字楼将成长到 武汉2004年的程度 写字楼有成长空间 3.商务市场转移——合肥写字楼市场正从老城核心区向政务 文化新区和高新手艺区迁徙,给区域成长写字楼带来了机遇 20 11 18 17 21 23 5 26 28 15 6 30 9 29 25 13 14 24 8 27 22 12 7 3 2 1 2 3 财富广场 圣大国际 恒丰国际大厦 16 17 18 CBD地方 香港广场 邮电大厦 1 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 臵地投资广场 城市华庭 安德兴业大厦 Utown 新城市全球广场 总商会大厦 拓基城市广场 徽商国际大厦 海顿第宅 绿地蓝海 新城国际 富临广场 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 金城大厦 中环国际广场 仁和大厦 美地阳光大厦 天徽大厦 安高城市六合 信旺华府骏苑 博澳丽苑 大溪地 创展核心 信政天鹅湾 宏源大厦 4 10 31 19 16 已投用项目 在建及待建项目 将来的政务新区将成为整个合肥的CBD,其商务市场的核心 地位将不成撼动,其也将带动周边商务市场的成长 写字楼有成长空间 4.案例研究结论——区域贸易核心的成长必将带动商务 市场的成长,这也给本项目带来了成长机缘 商务公寓 专业店 中高档写字楼 中高档酒店 区域核心构成路径: 室第大规模成长 超市百货 特征: 财产成长初期,区域核心还未构成,贸易形态以街铺为主体,零星的分布 一些中低档的经济型酒店,企业自建办公楼 ? ? ? 根本设备的改善推进财产的成长,室第也将迎来大成长期间 在生齿规模堆积到必然程度后,以大型超市为焦点的贸易起头构成,随后 百货、专业店、中型餐饮连续呈现,区域核心曾经根基构成;若是在此时发 展写字楼,投资市场往往比力兴旺,但租赁市场会相当坚苦 ? 区域核心相对成熟的时候,中高档写字楼会逐渐呈现,跟着区域进一步发 展,高档写字楼也会呈现,与此同时,中高档酒店市场也会有很大的成长 室第大成长 3年以上 贸易启动 3~5年 贸易成熟 写字楼风险很大 1.城市成长标的目的——非论滨湖新区将来成长若何,其势必将 摆荡或者弱化政务新区的CBD地位,项目地点区域的商务市 场的构成更会遭到影响 新核心区成功开辟次序 开辟类型 规划期 扶植期 快速成长期 社区级贸易 来历:世联模子 成熟期 区域级贸易 城市级贸易 高档办公 开 发 次 序 贸易项目 办公项目 栖身项目 市政配套 目 前 阶 段 地盘开辟 路网设备 区域级贸易 当局相关部 门办公物业 中高档室第 市政设备 中高档办公 高档室第 当局公事类 设备 6-10年 时间 0-3年 4-5年 10年后 滨湖新城 室第大规模成长 写字楼启动 写字楼大成长 贸易启动 目前滨湖新区处于起步阶段,按照新区成长纪律,写字楼市场启动至 少在2012年摆布,估计2015年摆布该区域将成为新合肥商务核心区 写字楼风险很大 2.城市写字楼消化量——从各城市对比来看,写字楼消化量 均很无限,估计将来几年合肥写字楼消化量会有必然增加, 年均消化速度乐观估量30万平米摆布 04年、05年深圳写字楼消化量仅在28万平 深圳近几年写字楼市场阐发(单元:万平米) 60 50 40 30 26.54 20 10 0 1999年 2000年 2001年 2002年 预售面积 2003年 2004年 发卖面积 2005年 2006年 15.02 12.34 12.19 11.01 3.32 23.75 17.94 19.54 44.69 30.34 27.15 49.26 40.02 28.49 41.26 米摆布,06年在核心区大量写字楼入市的带 动下消化量跨越40万平米 合肥写字楼市场很不不变——06年合肥市 写字楼完工面积46万平米,年消化量不到10 万平米;07年上半年售出20万平米 数据来历:深圳房地产年鉴 2001-2006年郑州写字楼消化面积 (单元:平方米) 18 250000 200000 150000 100000 63719 6455 2001 2002 2003 2004 2005 2006 天津2004-2006年写字楼发卖面积 (单元:万平方米) 20 15 10 5 0 2004 2005 2006 14.4 16.6 数据来历: 大河楼市网-河南房产门户 200000 114150 125232 142138 50000 数据来历: 谷歌网 成交面积 0 发卖面积 数据来历: 大河楼市网(河南房产门户) 写字楼风险很大 3.价钱实现程度——合肥高端写字楼集中在老城区及政务新 区,其他区域除财富广场外均属于中档产物,价钱相差近 1000元/平米 CBD地方 香港广场 邮电大厦 1 2 3 财富广场 圣大国际 恒丰国际大厦 16 17 18 中高档均价5400 高档均价5500~6000 中档均价4800 4 10 26 27 中档均价4700 1 11 18 17 21 23 5 8 中档均价4600 22 12 7 20 3 2 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 臵地投资广场 城市华庭 安德兴业大厦 Utown 新城市全球广场 总商会大厦 拓基城市广场 徽商国际大厦 海顿第宅 绿地蓝海 新城国际 富临广场 19 20 21 22 23 24 金城大厦 中环国际广场 仁和大厦 美地阳光大厦 天徽大厦 安高城市六合 19 16 28 15 6 30 9 29 25 13 14 24 均价2500元 25 /平米 信旺华府骏苑 26 27 28 29 30 博澳丽苑 大溪地 创展核心 信政天鹅湾 宏源大厦 中档均价4600 高档均价5600 中档均价5000 ?二环线以内,写字楼从核心区向外,价钱逐步递减,但幅度很 小,仅在200元摆布;政务区价钱比老城区高200元;财富广场均 价超出跨越700元 已投用项目 在建及待建项目 我们将通过深圳、杭州、武汉相关区域的比力来预测将来本区域写 字楼价钱实现程度 深圳市场案例 杭州市场案例 武汉市场案例 深圳写字楼区域成长过程 科技园 高新企业 商务圈 深 核心西 成长型企业 南 大 商务圈 核心区 高端商务圈 道 赛格电子 商务圈 地王金融 商务圈 商务轴线 深圳——带状的城市特征决定了其成长轨迹必定是不竭 横向扩张的,俯瞰具有深圳“华尔街”佳誉的深南大道, 深圳分阶段分片区由东自西的经济成长轨迹清晰可现, 由此也堆积并构成了深圳写字楼的款式。 深圳市场案例 杭州市场案例 武汉市场案例 各区域价钱对比: 高档写字楼 公寓 室第 2 0 0 7 年深圳次要片区的物业价钱比力( 单元: 万元) 4 3 2 1 0 高档写字楼 公寓 室第 地王 2.7 2.3 2 核心区 3.6 2.8 2.6 高档写字楼 公寓 室第 车公庙 2.6 2.3 1.9 ? 商务市场成熟后,核心区写字楼与室第公寓的价钱级差较着 高于其他区域 ? 老商务区、非当局主导商务区价钱梯度不较着 ? 价钱:高档写字楼 公寓 室第 深圳市场案例 杭州市场案例 武汉市场案例 商务区成熟后写字楼的实在市场价值才能获得充 分的表现 深圳C B D 核心区写字楼售价 (单元:万元) 6 4 2 0 2.6 3.5 2.5 3.5 3.5 4 4.8 2 ? 起步期的核心区先期以室第开辟为主 体,最后开辟的写字楼均为中档,跟着 商务空气的成熟,高端顶级写字楼起头 放量 ? 商务启动初期,呈现倒挂现象 2000年 江 苏 大 厦 13 朵 姐 妹 花 新 世 界 中 心 安 联 大 厦 诺 德 中 心 财 富 大 厦 现 代 国 际 甲 级 以 下 2002-2004 2005 2006、2007年 (02~03年),但跟着商务市场的成熟, 写字楼的市场价值敏捷获得表现 ? 核心区室第均定位高端,价钱差别不 深圳CBD核心区室第价钱 (单元:万元/平方米) 4 3 2 1 0 1999-2000 1.9 2.4 2.9 3 2.7 2.5 2.7 是很大;但写字楼按照开辟时间的分歧、 档次的分歧价钱变更很大 天安高尔 夫 港丽豪园 黄埔雅苑 一、二期 星河国际 城中雅苑 金域蓝湾 二期 黄埔雅苑 三、四期 2002-2003 深圳市场案例 杭州市场案例 武汉市场案例 杭州写字楼分布款式:“七”块“一”轴 ? 杭州向东南标的目的成长的城市空间 文教区板块 武林板块 黄龙板块 庆春路商务轴 城东板块 款式构成了写字楼市场“七块一轴” 现状。 ? 黄龙板块、武林板块、庆春路商 务轴形成了杭州目前城市核心区主 要的商务圈。 ? 伴跟着城市向东南标的目的的转移, 钱江新城和滨江区块以及由此衍生 的城东板块正在兴起,成为新的写 字楼热点区域。 城站板块 滨江板块 深圳市场案例 杭州市场案例 武汉市场案例 CBD板块写字楼市场尚未构成,仅有的少量写字 楼项目售价高于同地段通俗室第程度 杭州CBD因为还在规划中,在售写字楼不多, 仅凤凰城一例。 ? 从仅有的写字楼项目看,CBD内写字楼因为 有先天劣势,档次较高,在售价钱凡是高于 同地段通俗室第程度。 ? CBD写字楼与同地段商品房价钱对比 写字楼 20000 16000 12000 8000 4000 0 ) ) 庐 际 景 楼 宅 晓 塘 国 帝 字 住 钱 润 园 盛世钱塘 新城国际 水岸帝景 润园 室第 15800 13800 11000 10000 10600 12000 豪宅 晓庐 凤凰城 14000 CBD板块 城 岸 写 ( 新 水 盛 事 凰 凤 凤 写字楼 室第 ( 城 凰 城 深圳市场案例 杭州市场案例 武汉市场案例 CBD板块边缘写字楼:分布零星,以中档为主, 价钱低于同地段室第程度 ? 目前杭州CBD板块边缘仅2个写字楼项目,采荷 御景苑 文景苑 庆春成长广场 紫晶商务城 紫园 采荷人家 写字楼 商务公寓 江景 10000 9000 10000 13400 嘉业大厦和庆春成长大厦。 ? 广景苑 写字楼以中档为主,价钱遍及在10000元/㎡左 右,低于划一地块室第比拟。 采荷嘉业大厦 CBD边缘写字楼与同地段商品房价钱对比 室第 16000 12000 8000 4000 0 精装修 12000 11000 11000 10680 钱江时代 景江城市花圃 苑 苑 时 代 厦 厦 园 城 景 景 大 大 花 务 景 文 苑 广 展 业 市 商 江 御 春 发 荷 嘉 江 城 庆 采 景 紫 写字楼 室第 商务公寓 晶 钱 深圳市场案例 杭州市场案例 武汉市场案例 1、新世界国贸大厦 2、建银大厦 3、信合大厦 4、福星国际商会大厦 5、瑞通大厦 6、浙商大厦(在建) 7、武广写字楼 武汉商务区写字楼售价、房钱程度较着高于贸易区写字 楼;商务区、贸易区成熟度对价钱的级差影响很是较着 扶植大道片区 11000-13000元/平米, 75元/平米 王家墩CBD (在建) 2 4 1 18 8、世界商业大厦 9、新世界核心 10、泰合广场 11、中南国际城 12、新时代商务核心 13、中建工行广场 14、中南贸易广场 15、保利文化广场(在建) 16、亚贸广场 17、阜华大厦 18、民生银行大厦(在建) 5 6 3 中南路片区 8000元/平米, 40-55元/平米 15 14 11 13 12 16 7 98 10 解放大道武广片区 7200元/平米, 40元/平米 光谷片区 5800元/平米 35-40元/平米 17 1922 21 20 19、结合国际 20、东创国际 21、光谷核心花圃 22、创殷商务会馆 23、慧谷时空 24、光谷国际大厦 24 23 深圳市场案例 杭州市场案例 武汉市场案例 保守商务区、当局鞭策商务区写字楼售价高于室第;但在商 业核心区附近呈现“室第—写字楼”价钱倒挂现象,次要原 因是区域商务空气还未构成 ? 中南片区目前被定义 武汉写字楼和室第价钱比力 从右图中能够看出: ? 写字楼区域,写字楼价钱在 为武昌总部区,区位价 值提拔,带动写字楼价 格上升; ? 光谷片区因为是新兴 14000 12000 成熟商 务区 老商务 区 当局推 动贸易 商务区 10000 区域,商务空气还未形 成,其写字楼价钱目前 还低于室第价钱; 8000 6000 贸易区和商务区不同较大,商 务区写字楼价钱弘远于贸易区 写字楼价钱; 新兴商 业区 ? 商务区写字楼价钱要高于住 宅价钱,新兴贸易区写字楼价 格要低于或持平与室第价钱; 4000 2000 老商务区——室第 〉〉写字楼 扶植大道 解放大道 中南路 光谷区 5800 6500 0 现实商务区——室第 〈〈写字楼 写字楼价钱 室第价钱 12000 8000 7200 9800 8000 7000 成熟商务区——室第 〈 写字楼 起步商务区——室第 〉 写字楼 深圳市场案例 杭州市场案例 武汉市场案例 写字楼风险很大 3.价钱实现程度——非成熟且非规划的商务区往往会出 现“室第—写字楼”价钱倒挂现象 ? 商务区写字楼售价、房钱程度较着高于贸易区写字楼; 商务区、贸易区成熟度对价钱的级差影响很是较着 ? 保守商务区、当局鞭策商务区写字楼售价高于室第; 但在非成熟且非规划的商务区往往会呈现“室第—写字 楼”价钱倒挂现象 ? CBD成长初期,往往以中档写字楼为主体,跟着商务 空气的逐渐成熟,高端写字楼起头放量 写字楼风险很大 4.市场所作——片区内写字楼将来供应量为60万平米以上,且 集中在2008~2010年,仅消化完已知项目至多需要三年时间 2006年 2007年 2008年 2009年 约7万㎡ 2010年 12 11 9 8 5 6 4 7 1 2 3 13 10 蜀 大溪地 山 信旺华府骏苑 区 安高城市六合 绿地蓝海 约10万㎡ 约4万㎡ 6.9万㎡ 9.4万㎡ 1 信旺华府骏苑 2 绿地蓝海 政 新城国际 务 安德兴业大厦 区 信政天鹅湾 3 新城国际 4 总商会大厦 5 安德兴业大厦 6 信政天鹅湾 7 宏源大厦(安徽送变电公司办公楼) 8 富邻广场 9 创展核心 10 大溪地 11 博澳丽苑 12 拓基城市广场 13 安高城市六合 2.4万㎡ 7.4万㎡ 4.3万㎡ 约10万㎡ 2万㎡ 约4万㎡ 约6万㎡ 总商会大厦 创展核心 高 拓基城市广场 新 博澳丽苑 区 百口福旁项目 按照合肥年消化量来计较,片区内已知写字楼至多需要三年以上的时 间才能消化完(年均20万平米) 写字楼风险很大 5.消化速度——07年合肥写字楼发卖最快的楼盘为财富广场 二期,估计其年发卖面积为2.76万平米;政务新区最快年销 售面积2.37万平米 2007年合肥发卖面积排名前10名写字楼的估计年发卖面积 30000.00 25000.00 20000.00 15000.00 10000.00 5000.00 0.00 27580.50 23689.50 23022.00 21066.00 19930.50 17647.50 17182.50 16323.00 16296.00 14646.00 财富广场 新城国际 白马服装城 浙商创业大厦 臵地投资广场 口腔病院 汇源公寓 恒丰大厦 绿地蓝海 总商会大厦 注:估计年发卖速度=月发卖速度×12月 (按前八个月前十名月平均速度折算) ? 2007年室第发卖最快的楼盘为新站区的元一名城,财富广场的发卖速度仅为其14.7% ? 2007年政务区发卖速度最快的写字楼为新城国际,发卖速度为2.37万平米/年 按市场最高速度,项目若是成长10万平米写字楼,发卖周期至多需要3年以上 材料来历:合肥家园网 写字楼风险很大 6.租户布局——小企业现象4:写字楼市场房钱承受力 强的企业数量无限,高档写字楼租户起头流动,房钱上 升乏力 1 房钱走势:新老高档项目抢夺无限客户,房钱上升乏力以至下滑 ? 金城大厦房钱5月份由65元/平米〃月(除电费外全含)下调至50元/平米〃月; ? 邮电大厦客岁房钱调低至65元/平米〃月(不含物业等其他费用); ? CBD地方广场房钱由入伙时60元/平米〃月(不含物业等其他费用)下调至45元 /平米〃月; ? 财富广场一期2004年10月入伙以来房钱根基不变在40-42元/平米〃月; 2 高房钱承受力企业动向:需求升级,起头向新型高档写字楼转移 ? CBD地方广场大客户很大一部门来自对面的金城大厦; ? 财富广场一期良多大单元业主或租客原在邮电大厦、古井假日酒店等办公; 写字楼成长模式 1.垂青区域成长潜力及项目位 臵的交通便利性; 2.关心产物抽象,产物的立异 (空中花圃感应新颖)、理念 合肥现有写字楼次要集中在环城河以内和一环线附近,将来 政务新区将成为最次要的商务集中区,项目地点区域既非处 于保守商务区,也非规划中的商务区 新站区:周边写字楼入驻企 业多以物流类企业为主 财富广场入驻企业以IT、设 备、中介办事类行业为主 1 11 18 17 21 23 5 26 28 8 27 22 6 30 9 29 25 13 14 24 美地阳光等接近中国科 大的写字楼,入驻企业 以电子、IT类科技企业 为主 12 老城区:由于成熟的地舆 位臵和配套,入驻企业以 大公司驻合肥分公司、中 介办事类行业为主,如邮 电大厦、盛安广场等 20 7 3 2 立异(如LOW-E玻璃节能环 保) 3.配套(如泊车位要满足将来 成长,若是有贸易裙楼,业态 必然要上档次)要满足将来发 展; ——客户访谈总结 10 4 19 16 15 ?分歧企业对写字楼的关心要素分歧,外埠大中型出名企业、现代中介办事类 企业重视办公抽象,高质量高抽象是该类客户极主要的选择要素; ?物流类企业对周边交通要求甚高,火车站、汽车站附近的写字楼为其首选; ?国内出格是安徽的中小企业对房钱敏感,次要在一环及一环外写字楼办公 从合肥写字楼成长来看,项目有两条路径能够发 展——“贸易核心型”、“自成一极型” 类型 贸易核心型 特征 典型代表 依托于原有的商圈构成,如老城区、南一环。商圈的交通便利、地 邮电大厦、新城市全球广 域的出名度给写字楼的开辟与品牌抽象的树立奠基了优良的根本。 场 入驻企业以大公司驻合肥分公司、现代中介办事类行业为主 依托当局的利好规划构成,如政务文化新区,强势的当局资本,带 动周边商务空气的构成。入驻企业以大型国企、银行及相关上下流 绿地蓝海、新城国际 企业为主 依托财产的集群成长,带动上下流企业的进入,构成对写字楼的需 拓基城市广场、中环国际 求,如高新区、新站区。高新区入驻企业以科技型为主,新站区火 广场 车站附近入驻企业以物流企业为主 依托开辟商自有的客户资本和产物劣势,在交通便当处斥地新兴办 财富广场 公区域。办公企业以开辟商客户资本为主,带动相关企业入驻 当局规划型 财产带动型 自成一极型 项目成长写字楼的两条路径: 路径一:缔造一个城市新兴的办公物业市场(财富广场型),成为区域市场的开辟 者和带领者 路径二:静待区域贸易成熟,成为“贸易核心型”写字楼 “自成一极型”案例研究 深圳汉唐大厦——华侨城地产总部,深南大道沿线、地铁出 口,区域立异产物,地标性建筑成为项目成功的焦点要素 ? 成功要素阐发: 租户劣势——华侨城地产总部,华为手艺、汉唐证券、农业银行等出名企业 品牌——华侨城房地产开辟公司 片区先河——华侨城首座5A智能化办公大楼 ,公共设备配套齐备 地标建筑——汉唐大厦共二十七层,总高度105.73米,尺度层面积1400平米, 建筑面积37920.05平方米,地下泊车场两层,建筑面积20815.88平方米,泊车 位共771个,具有优良的阳光、景观和天然通风 交通便当——位于深圳城市成长轴深南大道上,华侨城地铁口 布景引见: ?入市时间:2002年 ? 区位:位于深南大道华侨城地铁口,居华侨城核心地带 ?成长:该楼扶植时,华侨城片区无任何写字楼。汉唐大 厦建成后,香年广场、中旅广场、假日广场、科创商务中 心逐一开盘,周边商务空气构成 深圳豪宅区、旅游区独一的甲级写字楼 “自成一极型”案例研究 合肥财富广场——安徽省通信办理局入驻、领先的产物、一 环线三大体素成为财富广场一期成功的最焦点前提 ? 成功要素阐发: 产物领先——在合肥以石材为主体的市场 布景下,财富广场以其纯玻璃幕墙的现代感、 高档感给到市场很强的吸引力 优良租户——焦点租户安徽省通信办理局 (10层,约1.5万平米)入驻带动相关租户, 包罗引进西门子等,奠基写字楼高端抽象 财富广场一期租户行业分部(散户) 13% 13% 10% 8% 4% 18% 4% 3% 1% 1% 16% 商贸/物流 电子/电器/设备 当局/组织 金融/安全 21% 建筑/房地产 消息/软件/科技 医药/化工/日用品 其他 6% 征询/法令/会计 建材/粉饰 告白/传媒 休闲/旅游/会展 交通便当——地处一环线上 低价策略——对高质量的产物采纳中价位 的发卖策略,高性价比对客户表示出强大的 吸引力 品牌效应——已操作的邮电大厦、柏景湾 等项目标质量和抽象获得市场的高度承认, 为开辟商博得了品牌佳誉度 “自成一极型”案例研究 深圳招商银行大厦——招行总部、地标性建筑、深南大道三 大体素成功的让招商银行大厦缔造了深圳写字楼的“车公庙” 片区 ? 成功要素阐发: 租户劣势——招行总部在此办公,利用了5层办公楼,并带动了大量 金融企业入驻,如中信证券、招商基金、中金、信达澳、博时基金、 世纪证券等 地标建筑——大厦外形犹如一顶巨大的“博士帽”,楼高263米,共 53层 交通便当——位于深圳城市成长轴深南大道上 布景引见: ?入市时间:2001年 ? 区位:深南大道上,车工庙工业园边缘 ? 成长:该楼扶植时,车公庙工业园边缘无任何写字楼。 招商银行大厦建成后,03年银座国际开盘,04年本元大厦 入伙、杭钢富春商务大厦开盘,07年时代科技大厦完工, 周边商务空气构成 “自成一极型”案例总结 案例总结——“焦点租户” 是本项目缔造区域写字楼 市场的最大瓶颈,且这一路径市场风险将很是大 焦点租户对投资 者决心的带动 ? ? ? ? 收益包管 房钱承受力 运营不变性 焦点租户对相关 企业的带动 ? 租户 ? ? ? 建筑抽象 内部配臵 办事程度 区域标记性 ? 可达性 地段 产物 ? 处理好“焦点租户”问题是本项目成长写字楼的根本 贸易核心型 项目若是成长“贸易核心型”至多需要三年时间 区域核心构成路径: 室第大规模成长 超市百货 商务公寓 专业店 中高档写字楼 中高档酒店 目前商圈还处于超市准 备进驻阶段 若是本项目成长写字楼, 适合在商圈成熟当前 室第大成长 3年以上 贸易启动 3~5年 贸易成熟 写字楼成长模式 ——“贸易核心型”+“自成一极型” 类型 贸易核心型 典型代表 邮电大厦、新城市全球 广场 ? 项目若是成长此方 向,至多需要三年的 时间期待区域成熟 当局规划型 财产带动型 自成一极型 绿地蓝海、新城国际 “贸易核心型” 拓基城市广场、中环国 际广场 + “自成一极型” ? 焦点租户是限制本 财富广场 项目最大瓶颈 建议:启动期不要开辟写字楼,重点处理焦点租户问题 写字楼成长档次 甲A级——超高层、五星级配臵和装修、国际物管; 甲B级——高层、四星级配臵和装修、出名物管 按照设想规范,连系客户需求,世联总结的甲级写字楼尺度: 特 征 档 次 甲 A 级 地点 区位 核心 区或 城市 干线 沿线 建筑规模和体 量抽象 1)超高层; 2)大规模 3)建筑外观 极富个性; 4)层高峻于 2.6m 1)高层 2)中等规模 3)建筑外观 个性明显; 4)层高不小 于2.6m 配套 设备及装修尺度 物业管 理办事 国际认 证出名 物管管 理 1)2500平方米以上大规模 商务会所; 2)配套完美齐全且规模够 大; 3)车位丰裕。 五星级设备及装修尺度: 1)进口出名品牌高速电梯,期待时间短; 2)进口出名品牌地方空调可分户计量; 3)卫生间利用位丰裕,出名品牌自控式洁具; 4)5A智能化办理; 5)宽频收集 6)进口出名品牌备用电源 四星级设备及装修尺度: 1)进口品牌高速电梯,期待时间短; 2)部门进口地方空调; 3)卫生间利用位适中,出名品牌自控式洁具; 4)3A以上智能化办理; 5)宽频收集; 6)进口备用电源 甲 B 级 核心 区或 城市 干线平方米以上规模商 务会所; 2)配套齐备且规模适中; 3)车位丰裕。 出名物 管办理 参谋, 锻炼有 数的甲 级物管 办理 ? ? ? 客户心中的甲级写字楼尺度曾经超出跨越建筑设想的既定尺度 甲级写字楼尺度的进一步细分,明白了客户对物业质量需求的提拔 应客户需求把握物业质量,成为后期发卖的有益兵器。 深圳市场案例 杭州市场案例 武汉市场案例 深圳写字楼时间成长过程:核心区和保守的商务焦点区 承担企业总部功能,周边区域往往是创业型企业办公区 成长 阶段 人民南 1984~1994 依靠于罗湖港口、形 成及成熟最早、目前 成长进入停滞期 蔡屋围 1995~1999 成长成熟于90年 代末,金融业聚 集、交通便当 华强北 1999~2002 电子科技类企业 集中区域,民营 中小型商贸企业 扎堆 核心区 2002~? 城市心脏定位,市 政完美配套,交通 七通八达,甲级写 字楼堆积 核心西 2002-? 中小型科技类工贸企 业、创业型企业集中 地,核心区弥补 片区 特质 环节 词回 顾 “速度深圳” “港口经济” “地王地标” “金融核心” “电子商贸” “拥堵嘲杂” “城市心脏” “总部经济” “将来标的目的” “创业成长型 企业” “兴旺成长” “陈旧停滞” “成熟稳健” 标记 图片 深圳市场案例 杭州市场案例 武汉市场案例 杭州次要写字楼板块特质与客户特征:外企与国内企业总 部选择CBD或者成熟商务区,新兴区域吸引中小企业 武林板块 黄龙板块 庆春路成长轴 CBD板块 滨江板块 起步 时间 板块 特质 1995~2006 省、市当局地点 地,保守的贸易 商务核心区 当局次要办公机 构、科研事业单 位、保守型企业 2000~2006 依靠浙江大学成 为杭州最鼎级的 写字楼集中区域 大型集团、房地 产公司、品牌公 司总部或出名公 司驻杭机构 2000~2006 杭州的“华尔 街”,金融区 2003~? 城市CBD定位, 市政完美配套, 顶级写字楼 世界500强,跨 国企业、浙江 民营企业总部 2003-? 高新手艺财产、 创业型财产基地 客户 特征 金融证券机构, 相关的投资、咨 询类公司 中小型科技类企 业、创业型企业 集中地 典型 项目 深圳市场案例 杭州市场案例 武汉市场案例 武汉次要写字楼板块特质与客户特征:外企与国内企业总部 选择CBD或者成熟商务区,新兴区域吸引中小企业 扶植大道 解放大道 中南路 区 域 商务区写字楼 武广贸易区写字楼 贸易区写字楼 光谷区写字楼 板块特征 武汉金融区,交通便当,写 保守贸易区,贸易空气稠密, 字楼集中 交通便当 次要是大企业、集团客户,部 次要是大企业、集团客户, 额外埠企业的武汉总部或区域 还有外埠企业的武汉总部或 总部,部门中小企业和创业型 区域总部 客户 11000-13000元/平米 75元/平米 7200元/平米 40元/平米 距离省当局行政圈较近及 新兴区域,周边高校林 贸易空气稠密 立,交通便当 创业型企业、省内企业驻 汉机构、当地办事型企业、创业型企业、IT企业、 外埠电子类企业驻汉机构 中小企业等 等 8000元/平米 40-55元/平米 5800元/平米 35-40元/平米 客户群体 写字楼售价 写字楼房钱程度 典型代表 深圳市场案例 杭州市场案例 武汉市场案例 案例总结:顶级写字楼往往集中在保守商务区或者政务 区,承担外企和国内企业总部的功能;新兴区域和非规 划商务区更多的成为创业型企业的办公区 ? CBD承担总部经济本能机能,是城市的焦点,在当局基 础设备的主导下,区域往往成为城市抽象的代表,外企 和国内企业总部多集中于此 ? 新兴商务区域因为配套不齐备、商务空气不成熟,租 金比力廉价,吸引了大量的创业型企业的入住 顶级写字楼(国际甲级)写字楼往往只出此刻保守商务 区或者规划中的CBD 市场所作——从区位前提来看,本项目与翡翠湖超高层、绿 地蓝海、安高城市六合等项目不具备任何合作劣势 来历:世联模子 写字楼自用客户 关心要素排序 地段 明示性 产物 交通 周边配套 运营成本 访谈纪要:(世联写字楼部资深项目司理 邵玉波) 国外企业和国内出名企业总部首要选择的是城市,其次是城市商务区的档 次和成熟度,最初才是产物。并且这些企业往往只租不售,特别是外企。 ? 写字楼档次不只仅由地段和产物决定,写字楼租户也是标定写字楼档次的 很主要的一个方面。 ? ? 从区位地段前提来看,项目与政务新区项目比力着处于劣势,特别是规 划中翡翠湖超高层写字楼比,本项目处于弱势 ? 对大企业而言,地段、商务区档次、区域成熟度的主要性高于产物,项 目想依托产物取胜,难度很是大 从区位上来判断,项目要成长合肥顶级写字楼可能性很是小 建议:国内甲级写字楼,顶级抽象 特征 档次 甲A级 地点区位 核心区或 城市干线 沿线 建筑规模和体 量抽象 1)超高层; 2)大规模 3)建筑外观极 富个性; 4)层高峻于 2.6m 1)高层 2)中等规模 3)建筑外观个 性明显; 4)层高不小于 2.6m 配套 1)2500平方米以上大 规模商务会所; 2)配套完美齐全且规 模够大; 3)车位丰裕。 设备及装修尺度 五星级设备及装修尺度: 1)进口出名品牌高速电梯,期待时间短; 2)进口出名品牌地方空调可分户计量; 3)卫生间利用位丰裕,出名品牌自控式洁具; 4)5A智能化办理; 5)宽频收集 6)进口出名品牌备用电源 四星级设备及装修尺度: 1)进口品牌高速电梯,期待时间短; 2)部门进口地方空调; 3)卫生间利用位适中,出名品牌自控式洁具; 4)3A以上智能化办理; 5)宽频收集; 6)进口备用电源 物业办理 办事 国际认证 出名物管 办理 甲B级 核心区或 城市干线平方米以上规 模商务会所; 2)配套齐备且规模适 中; 3)车位丰裕。 出名物管 办理参谋, 锻炼无数 的甲级物 管办理 建议:成长甲B级(国内甲级)写字楼,制造顶级抽象 开辟策略 不建议大规模成长纯写字楼 “贸易核心型”+“自成一极型” 国内甲级,顶级抽象 中高档价钱,培育区域商务空气 启动期不开辟写字楼 重点处理焦点租户问题 顶级抽象 + 高端质量 简练、现代气概 时髦、立异元素 合作策略 制造顶级生态写字楼,成绩合肥写字楼市场新地标!全 面超越老城区合作,成立与政务区的差别点 硬件方面:楼宇外观设想、表里公共装修尺度具有超前性; 达到5A级写字楼程度:楼宇主动化系统(BA),通信主动化系统(CA),保安自 达标前提 动化系统(SA),消防主动化系统(FA),办公主动化系统(OA); 设备设备如电梯等待时间、地方空调管式数量、泊车位数量、配套办事设备 (电力负荷、绿化、夜间照明)等方面与世界甲级写字楼程度同步; 软件方面:物业办理办事达到五星级酒店尺度; 合肥顶级生态写字楼 全面超越老城区、比肩政务区 加分前提 合肥市场写字楼全体产物本质一般,个体楼盘产物较好,但仅重视立面抽象、设备设 施、物业办事等写字楼根基要素的提高,无特色亮点; 生态写字楼是本项目适应市场成长,超越老城区写字楼合作的立异发力点! 合作策略 生态写字楼适应了写字楼市场的成长,领先的差同化 产物与老城区写字楼项目拉开合作 生态写字楼 传 统 写 字 楼 生态写字楼的四个尺度 一是要有充沛的阳光; 按照生态写字楼的四个尺度, 扶植合肥市场首席生态系统写 字楼,走差同化路线,博得竞 争。 二是要有足够的新风; 三是平安保障系统; 四是与外部情况的亲和性; 国内甲级写字楼 ——“贸易核心型”+“自成 一极型”、不建议大规模成长 模 式 模式一 贸易焦点 模式 高质量 高抽象 酒店焦点 模式二 模式 写字楼 标的目的 ? 甲A级(国际 甲级) ? 甲B级(国内 甲级) ?该若何进 一步挖掘地 写字楼核 模式三 心模式 室第焦点 模式四 模式 利润最 大化 室第方 向 块价值呢 ? 城市高层豪宅 模式五 平衡成长 模式 写字楼的可成长量无限,对于20万的项目而言, 我们该若何更深切的挖掘地块价值呢? 地块价值的从头挖掘 地块价值的从头梳理 CBD边缘 北京SOHO现代城 区域贸易核心外围圈层 交通便当 临街面长 对项目而言事实 意味着什么呢? 深圳财富广场 SOHO现代城 立异的SOHO商务概念开启CBD边缘新的商务市 场空间,同时带动了高端写字楼的成长 横轴暗示与国贸焦点商圈 的距离; ? ? 纵轴暗示商务物业的价值。 华贸核心 SOHO现代城 国贸桥 华贸核心 SOHO现代城 商务价值鸿沟 ? ? 华贸核心位于CBD的边缘,本来该区域几乎没有商务空气。 原商务价值衰减线 华贸核心构成的商 务价值衰减线 SOHO现代城构成 的商务价值衰减线 位于不异区位的SOHO现代城先于华贸核心入市,通过优良的物业抽象、创 新的商务概念、以及合理的开辟分期使得本来中止的商务价值延长到项目地点 地块,但并未提拔周边地块的价值。 华贸核心在SOHO现代城奠基的商务根本上,通过大规模的投资、大规模的 体量、高档次物业抽象的组合构成了城市中新的一极,从而使当地域的商务价 值陡然提拔,并带动了周边地块的价值; ? SOHO现代城 SOHO现代城开创了“小型办公、居家办公”市 场,并构成了系列产物 ?SOHO中国努力于开辟“小型办公、居家办公”的系列产物。 ?1997年起已在北京CBD范畴内先后推出三个项目: SOHO现代城、建外 SOHO、 SOHO尚都 ?此中,建外SOHO、 SOHO尚都在发卖过程中有时间堆叠 SOHO现代城 SOHO尚都 建外SOHO SOHO现代城 “小型办公、居家办公”——CBD边缘区域,商 务公寓主体,投资市场精装修新宠 SOHO现代城 建外SOHO SOHO尚都 位臵 占地面积 总建筑面积 次要物业类型 北京向阳区开国 路88号; 7.3万平米 49 万平米 ? 位于国贸桥西南角,东三环和长 安街交口,CBD焦点区 12.28公顷 70万平方米 ? 位于CBD西北角,西侧紧靠东 大桥路,东侧是东三环中路 2.20公顷 17万平方米 ? ? 41万商务公寓 18栋商务公寓 两座中等高度的SOHO建筑 3.7万平方米贸易街 价钱 平层面积 12500元/平方米 (已售完) — 公寓:17000元/平方米 800平方米 写字楼:19000~20000元/平方 米(周边写字楼的均价是 15000~17000元/平方米) 2200平方米 户型/开间面积 装修情况 开盘时间 发卖率 次要客户 93~238平方米 精装修 1999.5.1 100% 投资者居多 85~165平方米 精装修 2002.1.1 90% 60%投资客户 140~330平方米 精装修 2005.1.5 70% 投资、自用参半 深圳财富广场 车公庙片区是深圳创业型企业的堆积地,多为商 务公寓类物业,但建筑设想上均按照写字楼尺度 科技园 高新企业 商务圈 深 核心西 成长型企业 南 大 商务圈 核心区 高端商务圈 道 赛格电子 商务圈 地王金融 商务圈 成长 阶段 人民南 1984~1994 依靠于罗湖港口、形 成及成熟最早、目前 成长进入停滞期 蔡屋围 1995~1999 成长成熟于90年 代末,金融业聚 集、交通便当 华强北 1999~2002 电子科技类企业 集中区域,民营 中小型商贸企业 扎堆 核心区 2002~? 城市心脏定位,市 政完美配套,交通 七通八达,甲级写 字楼堆积 核心西 2002-? 中小型科技类工贸企 业、创业型企业集中 地,核心区弥补 片区 特质 环节 词回 顾 “速度深圳” “港口经济” “陈旧停滞” “地王地标” “金融核心” “成熟稳健” “电子商贸” “拥堵嘲杂” “城市心脏” “总部经济” “将来标的目的” “创业成长型 企业” “兴旺成长” 深圳财富广场 财富广场B座——抽象领先,功能转化 ?物业地址:深圳福田深南大道和农园路交汇处 , 深圳核心西区; ?占地面积:11679.45平方米; ?建筑面积:84502.24平方米; ?容 积 率: 5.50; ?楼宇情况:A栋28层写字楼,B栋25层商住公寓; ?总 户 数:330; ?停 车 位:230; 成功缘由一:高抽象,低成 本 ? 成功缘由二:功能转换 高抽象占领市场高端,打 造区域窗口物业; 公成立面,明示性强,提 高项目抽象; 低成本,其公共部门采用 地方空调,每个单元内采 用分体式空调; 地盘室第产权,低首付降 低了采办门槛; ? 项目推出布景:周边室第价钱 高启,因而商住公寓价钱上升 空间较大; 商住公寓功能:可商可住; 商住公寓可供企业注册挂牌; 商住公寓办公费用低; 商住公寓抽象高、自在空间、 多元功能,扩大客户笼盖面广, 包罗投资客、小型公司、自在 工作者; ? ? ? ? ? ? 深圳核心西区、“写字楼+商务公寓”、同一抽象、功能转换 案例总结:商务公寓类产物在CBD边缘区域有很 大的成长空间,多为成长型企业办公 ? 宜商宜住的公寓在CBD边缘成长空间很是大,且投资 门槛低,遭到市场追捧 ? 高抽象是成功的需要前提 ? 用户往往是创业型企业或者成长型企业 ? 商务公寓带动区域商务价值的提拔,后期有成长相对高 端写字楼的空间 地块价值的从头挖掘 基于利润最大化方针考虑,公寓类物业将成为我 们切磋的重点标的目的 物业类型与市场价值的关系图 市场价值 高 空间无限 公寓类物业 将是切磋的 重点 中 低 室第 通俗公寓 SOHO公寓 商务公寓 写字楼 商务性 室第类产物 办公类产物 小企业现象给商务公寓 供给了大量市场空间 合肥市企业特点 目前合肥中小企业数量占到96.7%的比例,对写字楼的 要求要求往往不高;目前市场上呈现的宜商宜住的商务 公寓很大一部份就是为了满足这部门需求 中小型企业 大型企业 企业数量 企业利税总额 资产总额 本钱金 69.7% POINT1:从企业规模来看 合肥市1188个乡及乡以上 独立核算企业中,中小企 业从数量上说拥有绝对优 势。 POINT 2:大型企业对城 市经济增加起着主要支持 感化 3.3% 30.3% 45.8% 55% 96.7% 54.2% 45% 商务公寓较之纯写字楼: ? 在房钱上具有较大劣势,能满足拥有分歧类型企业的需求; ? 宜商宜住,变换矫捷,合用于处于创业阶段的中小型企业利用; ? 总价较少,采办门槛较低。 数据来历:合肥市打算委员会《合肥市鼎新开放以来经济增加支持力阐发》 小企业现象给商务公寓 供给了大量市场空间 高端写字楼承租大面积的客户比例较高,但也具有部门 出名企业承租小面积的现象 邮电大厦入住企业承受面积分布 39% 13% 13% 金城大厦入住企业承受面积分布 14% 25% 35% 3000平方米以上 500~1000平方米 300~500平方米 200~300 11% 50% 1000平方米以上 500~1000平方米 200~300平方米 200平方米以下 大量出名企业在合肥的分支机构属于处事处性质,面积需求小(如 IBM在财富广场一期仅租赁150平米)。 小企业现象给商务公寓 供给了大量市场空间 自用买家以商贸、征询、房地产和电子电器行业为主, 150平米以下占一半,150-400平米占40% 财富二期自用业主行业分布 13% 16% 27% 10% 0% 6% 3% 3% 1% 1% 3% 9% 征询/法令/会计 医药/化工/日用品 其他 消息/软件/科技 1% 18% 建筑/房地产 建材/粉饰 金融/安全 休闲/旅游/会展 13% 财富二期自用客户成交面积区间分布 1% 4% 3% 14% 34% 商贸/物流 电子/电器/设备 告白/传媒 食物/烟酒 当局/组织 8% 100以下 300-400 100-150 400-600 150-200 600-800 39% 200-300 800-1500 按照访谈成果,自用买家以当地企业为主,外企和外埠驻 肥企业少少采办写字楼。 公寓类市场价钱较着高 于室第类产物 公寓类产物价钱与同区域中档写字楼价钱相当, 较着高于区域室第物业售价 写字楼与室第、公寓的价钱比力 国际花都 学府春天 学府星座 新城国际 海顿第宅 国贸公寓 全球广场 政务区 4000 3900 4200 5600 4900 4800 4600 4250 4500 4600 4320 4900 5100 5850 3000 4000 公寓 5000 室第 6000 7000 马鞍山路 新站区 金色地带 温莎佳构 中环国际广场 老城区 柏景湾 CBD地方广场 仁和大厦 CBD地方广场 0 1000 2000 高档写字楼 中档写字楼 注:学府星座均价为剔除装修的价钱,全球广场、仁和大厦已售完 材料来历:合肥家园网 低总价投资型物业市场 空间很大 在新华品牌影响力的带动下,区域低总价投资产 品有很大的市场空间 学府星座 17亩项目公寓 本项目公寓 学府星座购房者臵业目标(545人) 自住(套) 29% 投资(套) 71% 学府星座的热销带动周边区域小户 型公寓的成长,同时借助其品牌优 势,实现价钱超出跨越往上邻人400元 摆布售价(剔出装修) 投资(套) 自住(套) 公寓——借助星座、17亩地的品牌劣势,制造升级版 商务公寓是写字楼的必 要配套 商务公寓是写字楼的需要配套 项目名称 地王大厦 总建筑面积(m2) 各物业面积(m2) 公寓 : 写字楼 266784 公 寓: 43125 写字楼: 144000 商 业: 34000 公 寓: 约30000 写字楼: 约35000 商 业: 约15000 公 寓: 34544.81 写字楼: 95958 0.3 : 1 凤凰大厦 深圳 财富广场 世界金融核心 106436.2 0.86 ∶ 1 84502.24 157039.53 0.47 :1 0.36 : 1 江苏大厦 88600 公 寓: 10500 写字楼: 30000 商 业: 5600 公 寓: 20000 写字楼: 135000 商 业: 5000 0.35 :1 合肥财富广场 合肥 210000 0.15 : 1 纯商务公寓——矫捷组合、可商可住,写字楼弥补 Studio——个性化商务糊口空间 现阶段合肥的商务公寓还 处在和室第项目相雷同的 阶段,产物程度较低,主 要吸引资金实力较弱的中 小型成长中企业 ? 产物类型 商住两用类室第 SOHO (泛指在家办公的 小型公司创业者的 居所) 产物特征 与室第产物不异。 1.户型面积较大,隔墙较少。 2.竖向交通较室第便利。 3.引入智能化收集系统。 4.租售价钱较室第提拔较大。 代表项目 90年代以来的 大大都商务公 寓项目 备注 办公和栖身夹杂。 强调空间的矫捷性。 住户多以办公为主。 现代城 1.户型面积较小,根基无隔墙。 2.层高、管道井预留等全体设想为 Studio、Loft 个性化成长供给可能。 (个性商务空间) 3.一般处于成熟栖身区内,配套条 件满足必然的栖身质量。 1.户型讲究矫捷组合。 2.公共空间、竖向交通按写字楼标 准设臵。 3.供给商务办事设备,如小型商务 核心等。 4.有些高档商务公寓的价钱接近写 字楼程度 欧陆典范 强调空间的个性化 及周边情况的人道 化。 从物业办理、商务 配套方面提高产物 质量。纯办公。 建外SOHO 纯商公寓 开辟策略 写字楼弥补产物 可商可住,自在组合 低总价投资型物业 公寓全体定位 学府 ·新城市精品主义 ——树立合肥城市公寓新尺度 ——开放式城市空间〃新栖身理念 城市的 集约的 舒服的 先辈的 有时候,分开城市是一件无法的事…… 有时候,具有城市是一件必需的事…… 因而,我们与城市,连结 亲密 的 距离 享受城市的 怀抱 ——自若切换富贵都会与温暖居所之间 进一步,富贵入眼 退一步,自由空间 家就在这里,业同在这里…… 客户定位 ? 本项目标地舆位 臵决定了对城市糊口 依赖的客户是庞大的 吸引力; 合肥白领阶级: ?收入中等偏上,婚龄阶段,依赖城市 重 要 客 户 焦点客户 糊口 ?臵业目标:创业需求、自住需求 ? 区域将来贸易副 核心的地位决定了客 户的复合性,合肥投 资客是项目主要客户。 合肥投资客: ?城市中高端客户,有较强的经济实力, 手中有闲钱 ?臵业目标:投资 次要面向依赖城市糊口的白领 定位篇——贸易部门 贸易标的目的切磋切入点 ? 本项目贸易部门切磋 内向型 部门 写字楼及商务公寓配套 周边居民糊口消费 外向型 部门 周边区域商务、政务消费 (备注:贸易定位是以写字楼定位为根本的) 内向型贸易部门 北京SOHO现代城——餐饮、银行、休闲、美容 美发比例总和高达72%,充实表现了写字楼区域商 业特征 soho现代城商铺业种面积比 代表商家: 0.5% 30.9% 2.2% 1.9% 0.5% 1.9% 0.9% 3.7%2.3% 3.7% 5.5% 5.6% 5.6% 9.1% 餐饮 服饰 网吧 金融银行 文化用品 药房 休闲 便当店 招商部 25.9% 美容美发 健身 礼物 房产中介 通信器材 洗衣 ?酸汤鱼人家 ?吉野家 ?申江明珠 ?韩晶宫 ?三千里烧烤 1 1 1 1 1 1 1 ?上岛咖啡 ?邦客咖啡 ?澳菲尔咖啡 7-11便当店 屈臣氏 soho现代城商铺业种数量比 2 3 19 $中国银行 $扶植银行 $农业银行 $民生银行 4 4 5 餐饮 房产中介 礼物 金融银行 文化用品 通信器材 6 休闲 便当店 网吧 6 服饰 健身 洗衣 美容美发 招商部 药房 $工商银行 $北京银行 深圳地王大厦——虽然颠末数次调整,但餐饮、美容美 发健身、银行的比例均跨越50%;且餐饮中快餐类比重 占70%摆布 ? 餐饮的比重占到35%~ 40%,此中快餐类占到70 % ? 服装比重近40%,此中 扣头店与面向白领消费的 比重跨越75% ? 文娱休闲的健身、美容 美发部门也次要面向写字 楼白领消费 各业态所占的面积比例 ? 商场人流量集中在11:30~12:30, 80%为午餐的写字楼白领,10%为午餐的 周边学生,其他人只占10% ? 12:30~2:00,70%的人流是写字楼 工作的白领女性,还有部门午餐人员 ? 其他时段多以旅游参观&周边栖身人群 为主,但人流量很小 内向型贸易部门建议:以(快餐+大型餐饮)、银 行、美容美发健身、咖啡茶座等为主体 外向型贸易部门 ? 1 — 金兴苑〃财富时代广场, 2 — 元一时代广场 3 — 古井赛特 项目步行15分钟半径范畴内现状生齿为7.1万人,但贸易 根基属于空白,且周边政务新区、高新区也没无形成片 区贸易核心 国色天资 ? ? 1 ? ? ? 4 — 新城市全球广场 5 —瑞景广场(古井百花大厦) 6 — 淮海路步行街(百盛、鼓 7 — 乐普生、百货大楼 8 — 桐山国际购物广场 9 — 安徽国际购物广场(家乐 10 — 大学城贸易核心 11— 圣大国际(易初莲花)、 12— 瑞格〃上海时代广场 13— 北京华联(国美电器) 14— 商之都 15— 财富广场 10 12 15 5 6 7 2 楼商厦) ? ? 3 11 (易初莲花) ? 9 14 4 13 福)、金色巴黎(旺城国际) ? ? 新东方商城 ? ? ? ? 8 规划 ——区域贸易市场将来将面对史无前例的合作, 本区域势必会以其50万贸易建面的劣势成为辐射当局 区、高新区在内的最大区域性贸易核心 社区性办事性贸易 ——无大型集中贸易 以国际购物广场(家 乐福)为焦点的三里 庵商圈 以博澳〃丽苑为核 心的新兴商圈,但 近期以开辟室第为 主,将来规划有五 星级酒店,构成商 圈的可能性很小 高新区 学府板块 以安高城市六合(沃 尔玛)为焦点的新兴 商圈 以绿地〃蓝海为焦点 的政务新区商圈 政务区 以百货大楼、华联超 市、国美为焦点的南 七商圈 以华府骏苑(乐购)、华邦美家居国际 广场、深国投用地等为焦点的新兴商圈, 贸易总体量将达到50万平米 区域贸易清点结论1——零售细分市场是冲破口, 专业店、专卖店是比力抱负的成长标的目的 ?超市:1.8万平米乐购 区域零 售市场 ?百货:三层高档百货 ?专业店:建材超市、电脑市场、图书城 ?糊口配套(日用品店、生果店、花店等) 零售细分市场是冲破 口,专业店、专卖店 成长标的目的比力抱负 案例结 论回首 ?银行证券电信等停业厅 ? 服装类专卖、商务礼物店(酒、烟、茶)等 糊口性消费专卖店、专业店将成为本项目零售标的目的次要起点 区域贸易清点结论2——规划中的餐饮仅仅满足了 商务政务的需求,居民糊口消费是空白点 次极圈层——办公商务圈层: 包罗:写字楼、商务公寓、酒 店、银行证券电信等停业厅,快 餐店、服装类专卖、商务礼物店 (酒、烟、茶)等 外围圈层——餐饮、休闲文娱及 糊口配套圈层: 包罗:大型餐饮、KTV、足浴 按摩、美容健身、糊口配套等, 经济型酒店、室第类产物 主干道 主干道 满足居民消费的中高 档餐饮、特色小吃、 品牌快餐是冲破口 区域餐 饮市场 ?餐饮:区域餐饮设备次要以酒店供应为主, 客群定位在商务、政务消费 中高档餐饮、特色小吃、品牌快餐将成为本项目餐饮次要起点 区域贸易清点结论3——规划中的休闲文娱以高档商务 欢迎为主,针对片区居民及将来将堆积的大量白领的休 闲文娱很少 次极圈层——办公商务圈层: 包罗:写字楼、商务公寓、酒 店、银行证券电信等停业厅,快 餐店、服装类专卖、商务礼物店 (酒、烟、茶)等 外围圈层——餐饮、休闲文娱及 糊口配套圈层: 包罗:大型餐饮、KTV、足浴 按摩、美容健身、糊口配套等, 经济型酒店、室第类产物 主干道 主干道 满足居民和白领消费 的量贩式KTV等休闲 文娱项目是冲破口 区域休 闲文娱 ?休闲文娱:区域文娱休闲(高档会所、大型浴 场、KTV 文娱城、酒吧)设备次要以酒店供应为 主,客群定位在商务、政务消费 量贩式休闲文娱项目将成为本项目休闲文娱次要起点 贸易部门结论 结论1——抽象定位 潮水糊口化、餐饮休闲文娱化 ? 糊口类消费 ,而非商务政务消费 ? 以餐饮、休闲文娱、糊口办事为主体的贸易, 而非购物(超市、百货等)贸易形态 贸易部门结论 结论2——客户定位 片区及周边中高端收入人群、写字楼白领 ? 片区及周边中高端收入人群——片区内将来有的9.3万中 高收入人群、高新区现有的6万栖身人群、政务区栖身人群、 周边学生聚会 ? 写字楼白领——包罗本项目写字楼白领、潜山路商务轴写 字楼白领、周边酒店商务人群 定位篇回首 写字楼:顶级抽象、甲级尺度、生态写字楼 公寓:可商可住、投资型、城市精品公寓 贸易街:潮水糊口化、餐饮休闲文娱化 全体抽象定位 学府·新六合 都会的?活力的?开放的 她是城市魅力的载体, 是能闻得见的暗香盈袖, 能听得见的环佩叮当 能吃的到的人世炊火 能弹得出的欢喜吉他…… 在声色欢愉之中, 城市风情盈盈铺展。 第二篇 物业成长建议 I. II. III. 全体规划及功能结构建议 建筑单体研究 景观系统及节点空间 IV. 分期开辟及经济测算 规划结构准绳: ? 连结各物业类型的纯正性,展示项目高质量、高档次抽象; ? 地块资本评价成果:西面贸易价值最高,南面商务价值次 之,东面、北面栖身价值最高; ? 整合周边栖身、景观、贸易、商务、政务资本; ? 充实表现项目贸易、商务价值,实现项目利润最大化; ? 包管“尽量发卖”方针的实现; ? 分期开辟与施工放置间的协调; 规划方案(一):室内步行街+屋顶花圃+板式写 字楼 公寓 25米 70米 皖 河 支 路 45米 20米 43米 20米 70米 山 路 30米 43米 20米 43米 裙楼贸易(4F) 商务公寓25层 (裙楼贸易,4F) SOHO公寓 25层 潜 屋顶花圃 写字楼23层 裙楼贸易(4F) 70米 -1F,3~4F泊车 SOHO公寓25层 25米 10米 45米 81米 皖 河 路 规划方案(二):开放式街区+板式写字楼 公寓 裙楼贸易(3F) 30米 50米 潜 皖 河 支 路 20米 室第 30米 街铺贸易(1F) 商务公寓25层 (裙楼贸易,2F) 20米 山 室第 写字楼23层 路 100米 裙楼贸易(3F) 20米 室第 20米 20米 15米 皖 河 路 室第 15米 两方案比力:基于对证量抽象、利润最大化方针 的理解,建议采用规划方案(一) 规划方案(一) 质量抽象 规划方案(二) 中高档抽象,中档质量 ★★★★ 室第比例较高,风险低 ★★★★★ 开放性空间添加,便于发卖;但 物业之间彼此独立,规划没有亮 点 ★★★ 公成立面、开放式街区、连廊增 加贸易价值 ★★★ 便于分期,工程简单 ★★★★ 高档抽象,中高档质量 ★★★★★ 风险 以贸易、商务为主体,风险偏高 ★★★ 利润 贸易面积增大,屋顶花圃添加整 个项目标卖点,价钱提拔有根据 ★★★★★ 公成立面、屋顶花圃、充沛立体 泊车、全天候室内步行街、70米 宽贸易入口展现、连廊添加贸易 价值 ★★★★★ 分期开辟难处置,工程难度大 ★★ 价值点 工程 分析考虑各类要素,建议采用规划方案(一) 规划价值点1:公建化立面的两大板楼,树立高端 商务抽象,完全改变区域面孔 100米的高层建筑群、沿街公建化立 面将完全改变区域掉队面孔 规划价值点2:合肥绝无仅有的超大屋顶花圃,成 为合肥市场的绝对标杆 超大规模的屋顶花圃将 成为合肥市场上的一大 亮点 规划价值点3:立体泊车——充沛的车位,引领合 肥贸易写字楼规划新潮水 -1F 4F 3F 2F 1F 地上3~4层泊车场与商场相连 奇特的立体泊车设想将人 流间接导入上层空间,提 升3~4层的贸易价值 规划价值点4:全天候室内贸易步行街,天幕采 光——制造合肥时髦新六合 规划价值点5:70米宽的贸易入口展现面,包管了 贸易区与商务区的相对独立性 弧形入口添加展现面气焰 规划价值点6:连廊——打通北面公寓与屋顶花圃 的联系,提拔全体质量和档次 第二篇 物业成长建议 I. II. III. 全体规划及功能结构建议 建筑单体研究 景观系统及节点空间 IV. 分期开辟及经济测算 写字楼 商务公寓 SOHO公寓 通俗公寓 贸易 泊车 写字楼 写字楼物业成长建议根基准绳: 高抽象、地标性 生态特色写字楼 节制成本 写字楼 商务公寓 SOHO公寓 通俗公寓 贸易 泊车 外立面——简练现代的纯玻璃幕墙、板楼设想; 竖向线条韵律,争强项目标地标韵律感 ? 纯玻璃幕墙,简练现代,抽象档次高 ? 板式楼设想,两栋建筑全体改变板块 掉队抽象,营建商务空气 ? 加强建筑设想的韵律感,构成竖向线 条朋分,加强高度感 写字楼 商务公寓 SOHO公寓 通俗公寓 贸易 泊车 生态办公的次要手艺 太阳能系统 ?活机能量建筑根本系统 ?混凝土楼板辐射采暖制冷系统 ?置换式新风系统 ?呼吸式双层幕墙系统 ?智能外遮阳系统 ?双层架空位面系统 ?高效天然通风系统 ?太阳能系统 双层幕墙系统 外遮阳系统 写字楼 商务公寓 SOHO公寓 通俗公寓 贸易 泊车 “生态+智能”成为写字楼成长标的目的 伦敦的瑞士再安全大厦(右1下) 能源危机 社会义务 企业运营成本 对健康商务要求的提拔 高抽象连结 物业保值增值 德国邮政大厦(左2) 香港北京道一号(右1上) 广州成长核心大厦(左1下) 高压高负荷工作 阿姆斯特丹的荷兰ING银行总部(左1上) 北京的中美节能示范楼 持续保有 市场影响力 添加采办者、租赁者决心 高度、甲级 写字楼概念 不竭被新目标刷新 概念审美委靡 价值无法直观感知 “生态+智能”型写字楼成为全球 写字楼成长成长标的目的,成为社会、 企业的关重视点 写字楼 商务公寓 SOHO公寓 通俗公寓 贸易 泊车 生态智能型写字楼成长2大趋向,8大手艺 1.局部生态节能 趋向一: 调动一切手艺机关手段, 达到能耗低,削减污染并 可持续成长的方针 环节词—— 2.智能呼吸式双层幕墙 3.高效保温隔热玻璃及遮阳调光安装 4.空气热压道理下的天然通风系统 5.单位式外墙预冷预热及通风换气安装 低能耗、低污染、 可持续成长 相关手艺 趋向二: 深切研究室内热工情况(光、 声、热、气流等)和人体工程学 的根本上(人体对情况心理、心 理的反映),缔造健康舒服而高 效的室内办公情况 环节词—— 6.水源热泵及地源热泵手艺 健康舒服、高效 7.混凝土楼板制冷供暖(水冷及风冷)技 术 8.太阳能光伏发电以及电能高效存储操纵 系统 写字楼 商务公寓 SOHO公寓 通俗公寓 贸易 泊车 生态智能手艺投入产出简析——基于成本的考 虑,建议向生态写字楼标的目的成长 成本: 一般经验值,生态智能写字楼比常规写字楼全体建安成本贵1000元/m2摆布 售价: 市场立异产物的价钱实现准绳: 完全的立异产物因无市场参照系统,故溢价弹性指数大; 按照一般纪律,房地产立异产物的价钱不宜高于市场保守产物的上限 因产物设想提拔带来的售价提拔关系模子: ?P=n×?C ?P—— 售价增幅 ?C—— 新手艺产物投入添加的建安成本 n —— 价钱提拔系数,智能建筑的价钱提拔系数一般在1.5-3,具体取值视分歧手艺产 品投入环境而定 案例自创: 北京锋尚,建安投入添加1000元/m2,售价添加2000元/m2; 北京摩马,建安投入添加1500元/m2,售价添加3000元/m2 注:以上数据来历于专业处置生态智能建筑的5合国际建筑设想集团 写字楼 商务公寓 SOHO公寓 通俗公寓 贸易 泊车 建议一:智能呼吸式玻璃幕墙——LOW-E 镀 膜双层中空玻璃,先辈的蜂窝板布局 选用呼吸式玻璃幕墙 ?操纵天然光实现照明 ?削减空调的利用 ?通过开启窗实现天然通风 ?通过遮阳百叶防止日晒 ?室内无眩光 好处: 比常规幕墙采暖节能40%50%,制冷节能40%-60%。 (深圳2/3的时间需要空调制冷) 装机容量(空调系统)下降 了20%-30% 立面安装了绿遮阳板,不单可 以遮挡阳光,还能够以其上部 把光线发射到靠窗的倾斜天花 板然后再反射到室内,从而使 室内有充沛而温和的阳光。 呼吸式玻璃幕墙道理示意 在双层的low-e玻璃添加了第三层 玻璃,利用后的寒气被收集到玻璃 之间,若是室外是31度,立面玻璃 和内层玻璃之间的温度仅为26度, 起到优良的缓冲感化,如许一来我 内的人们即便接近玻璃也不感觉热 写字楼 商务公寓 SOHO公寓 通俗公寓 贸易 泊车 建议二:天然通风系统——倡导环保节能之风 天然通风系统 天然通风在实现道理上有 操纵风压、操纵热压、风 压与热压相连系以及机械 辅助通风等几种形式。是 一种具有很大潜力的通风 体例,它具有节能、改善 室内热舒服性和提高室内 空气质量的长处 。 双层幕墙与天然通风系统 的共同,使得建筑全年 70%的工作时间完全放弃 空调,只在不到30%的时 间里(炎热、飓风等)需 要送风和供暖制冷。 国外大量研究成果表白全封锁式空调建筑晦气于人 体健康,降低办公效率,并导致一种病态建筑分析 症(Sick-Building-Syndrom, SBS)。德国科学技 术部一项官方研究成果,封锁式空调办公空间对人 的健康有相当晦气的影响:伤风、呼吸道病症、风 湿病、满身乏力,思维不清等病症,发病率比天然 通风度光办公室发病率高约1倍。 写字楼 商务公寓 SOHO公寓 通俗公寓 贸易 泊车 建议三:会呼吸的写字楼——设臵楼层花圃 奇数层 奇数层 偶数层 错开分布便操纵采光通风,能够无效 的节约运营成本 建议四:收集地板——降低后期成本 便利:所有线路都在地板内敷 ? 设,可在任何位置引出线缆并 添加地面插座,对房间情况的 改变,亦有劣势,其本身可象 积木一样从头组合,顺应办公 情况搬家的需要 ? 保温隔热:起到保温隔热防尘 感化,可让糊口的空间清洁舒 适。拆卸矫捷,防静电防火燃, 后期维护成本低,可反复操纵 ? 防火:收集高架地板本身段质 ?在地板下15cm高度内天然构成敷设 为不燃A级材料,对火警火患有 线路的网状线槽,布局化布线 ?目前市场高档产物造价约250元/平 阻遏感化 米,建议采用中档产物,同时能够节 省楼地面采用地砖装修的价钱。 ?面向现代办公型企业设臵,建议设 臵在上部1/2至1/3楼层。 写字楼 商务公寓 SOHO公寓 通俗公寓 贸易 泊车 建议尺度层面积节制在1600~1800平米之间,层 高3.6米之间 建议70米摆布 建议电梯井设臵在北侧 建 议 25 ~ 26 米 能够考虑设臵楼层花圃 写字楼 商务公寓 SOHO公寓 通俗公寓 贸易 泊车 节制成本,将钱花在客户看得见的处所——外立 面、大堂、电梯、卫生间等 物业抽象环节词 外 立 面:玻璃幕墙、灯光工程 公共空间装修尺度: 硬件配臵 电 空 梯:轿厢尺寸、电梯品牌、设想等待时间 调:系统类型、运营体例、计量体例 大堂 电梯间 卫生间 公共走道 配套设备:会议室、商务核心、餐饮、需要办公糊口配套商铺 质量楼宇 要素 客户“埋单”的缘由,也 是项目卖点的来历 物业办事:办理办事体例、物业办理公司、特色办事 软件配臵 智能化系统:5A智能化 成长商品牌:成长商已经运作项目口碑 写字楼 商务公寓 SOHO公寓 通俗公寓 贸易 泊车 收支口——通过外延的主收支口设想添加写字楼 的明示性 参考做法: ?做全体雨蓬,强调入口部门的明示性,往两 翼延长(例如较为常用的梭形),加强入口的 标记性 ?入口处使用现代几何元素凸起现代感和节拍 感,婚配写字楼的商务气味 写字楼 商务公寓 SOHO公寓 通俗公寓 贸易 泊车 大堂—— 8.5米层高,面积500平米 抽象:挑高标准构成奢华 与大气焰抽象,夺目位臵 设水牌,公共部门做足面 子 ? 材料:地面应为大理石、 花岗岩、高级地砖或铺高 级地毯;墙面应为大理石 或高级墙纸或高级漆,可 设臵吊顶 ? 小品:可引入人造瀑布、 动物盆景、文化石、雕塑 等室内小品 ? 写字楼 商务公寓 SOHO公寓 通俗公寓 贸易 泊车 电梯——供给优良通风和通透空间,制造专业办 公抽象 要点: ?视觉:设电子通知布告牌(限首层), 各楼层设整层平面图及公司、单 位指示牌,分层标识,上下指示 清晰;有必然的粉饰、细部精美, 有视觉趣味点 ?听觉:电梯达到的声音提醒,背 景轻音乐 ?平安性:监控系统设臵 写字楼 商务公寓 SOHO公寓 通俗公寓 贸易 泊车 卫生间——采用品牌洁具,功能详尽体谅,部门 楼层面向大客户设臵行政卫生间 空间结构:卫生间与各办公间门口要有分隔距离;卫生 间内有前室将外部空间与卡位空间隔离 ? 设备:地面防滑,铝板吊顶,采用名牌洁具,如TOTO、 Kohler等;通风优良,设臵感应式主动龙头;设臵漫画框 或布景音乐;前室应设干手机、洗手液盒; ? 亮点:高楼层设立行政卫生间,成为大单发卖的卖点, 能够充实提拔产物档次,为入驻企业高层行政人员供给私 密、整洁的办公情况 ? 写字楼 商务公寓 SOHO公寓 通俗公寓 贸易 泊车 空调系统——“自助式”概念空调,分户计量, 运营时间完全自主 第一代 第二代 第三代 独立式空调 同一地方空调 分户计量空调系统 调研发觉,客户对分户计量的空调系统较为承认,同一的地方空调接管度较 低,建议采用的VRV分户计量的空调系统,但该当尽量降低室外机对外立面 抽象结果的影响,特别是对项目西立面的影响。 为顺应现代企业(特别是跨国公司、全国性公司、消息科技类公司、征询服 务类公司)的消息办公需求,建议部门楼层设臵24小时独立收集机房空调 (企业的收集机房凡是需24小时运转,因而必需配备24小时空调避免设备过 热受损),成为吸引大客户的特色卖点。收集机房空调设臵在不适合员工办 公的位臵,如空调室外机附近。 写字楼 商务公寓 SOHO公寓 通俗公寓 贸易 泊车 商务公寓 同一与纯写字楼的抽象,按写字楼布局设想,降 低运营成本和进驻门槛,满足成长型公司需求 商务公寓 功能 产权 硬件设备 栖身、办公 室第用地70年 有的商务公寓答应 有煤气、阳台 分体空调,运营成 本低 价钱低、门槛小, 投资客偏心 过渡型的成长公司 写字楼 办公 50年 没有阳台、煤气;有火警主动报警 系统和主动喷淋系统;对消防、避 难、隔音、隔热、配套有要求 地方空调,运营成底细对较高 价钱相对较高 高级写字楼有大部门大型企业 运营成本 投资角度 最终利用者 同一与写字楼抽象,满足过渡型企业需求 写字楼 商务公寓 SOHO公寓 通俗公寓 贸易 泊车 贸易公寓——分户卫生间设想、分体空调设想、 可设臵煤气,有栖身功能,但远小于商务功能 卫 生 间 卫 生 间 卫 生 间 卫 生 间 卫 生 间 卫 生 间 卫 生 间 建议:写字楼布局设想,层高3.3米,分体空调,便于组合 写字楼 商务公寓 SOHO公寓 通俗公寓 贸易 泊车 精美大堂电梯厅,突显产物档次 大堂电梯厅宽度3m左 右,进深7-8m,总面 油画 积20㎡摆布。 绿 植 歇息区 ?装修气概与大堂分歧,处处表现项目高端质量。 ?电梯厅尽量连结优良的通风和采光。 ?恰当布臵绿色动物、艺术感的粉饰品、油画等来点缀,展示项目异乎寻常。 写字楼 商务公寓 SOHO公寓 通俗公寓 贸易 泊车 SOHO公寓 抽象——国际化风非分特别立面,具有写字楼的气派 建筑外形:体形细长、白 天通明、夜晚发亮; ? 外观具备国际化气概,简 洁现代; ? 大开间落地玻璃窗,采光、 景观均好。 ? 写字楼 商务公寓 SOHO公寓 通俗公寓 贸易 泊车 内筒、外筒布局使得整个尺度层能够自在朋分组 合 ?采用了“筒中筒”布局系统, 操纵集中在单位地方的卫生间 作为“内筒”,周边外墙作为 “外筒”,内、外筒之中完全 敞开,大开间,可自在分隔组合, 布局上的可自在分隔组合,使 得商务宜商宜住.作为栖身空间, 尺度层能够布臵出一居至四居 内筒 室 ?栖身部门的功能也变得恍惚 了,本来的厨房,工人房就有 可能成为办公库房或复印室, 外 筒 也可成为员工茶水间 写字楼 商务公寓 SOHO公寓 通俗公寓 贸易 泊车 SOHO公寓——增大勾当空间,设想便于分 割和从头组合的户型 32㎡ 36㎡ 书写 起居 通过恰当 加猛进深, 添加勾当 的空间和 舒服度 8m 9m 走道 歇息 4m 4m 写字楼 商务公寓 SOHO公寓 通俗公寓 贸易 泊车 SOHO公寓——矫捷多变,可商可住 48㎡ 加猛进深,添加工作间 添加一个单位组合,设臵独立办公空间 72㎡ 3m 工作区 歇息、起居 工作区 9m 起居 9m 歇息区 走道 走道 4m 4m 4m 写字楼 商务公寓 SOHO公寓 通俗公寓 贸易 泊车 SOHO公寓——通俗户型,矫捷空间,适度空间, 标示项目高质量 写字楼 商务公寓 SOHO公寓 通俗公寓 贸易 泊车 双层挑空的首层大堂配以简练、现代的装修气概, 给人以卑贱感 ?建议大堂两层挑空,给足业主身份感。 ?简练、现代的装修气概,重视细节处置, 局部表现细节品尝。 ?设臵待客歇息区,配臵高档家具。 ?包管大堂足够的采光面和优良的通风, 并设臵绿色动物点缀。 写字楼 商务公寓 SOHO公寓 通俗公寓 贸易 泊车 将栖身合理性和舒服度分析考虑,在户型尺寸和 结构上表现“精度” 优化户型布局 从全体户型面宽进深合理性,内部功能空间布臵合理性等方面优化 户型结构 ?对于少居室户型,削减非需要功能间,如主卫生间、独立餐厅等 ?将各功能空间环抱布臵,高效率利用交通面积 ?恰当添加进深,合理放置非栖身空间 压缩无感知标准 从栖身者的感触感染角度出发,满足适用的需求,尽量缩减感知不到 且功能性不强空间的标准 ?适度减小客堂和主卧的尺寸,并连系赠送面积,连结合理且舒服的适用面积 ?适度减小卫生间及厨房的尺寸 赠送适用面积 赠送面积不克不及是无用多余的面积,而是需要与现实采办空间优良结 合,便于栖身利用,加强业主采办性价比,并添加空间情趣 ?赠送凸窗或倒凸窗,与栖身空间慎密连系,构成真正能利用的空间 ?赠送多余的布局面积,表现实惠 写字楼 商务公寓 SOHO公寓 通俗公寓 贸易 泊车 本项目主力户型——二居户型示例 二居为本项目标主力户型,在户型设想时优先考虑它的功能要乞降舒服性。 包管厅和主卧有采光面,尽量实现客卧的采光,通过凸窗、转角窗等户型亮点增 加合作力。 占用面宽窄,但三个厅房均有 南向采光,户型朴直适用,无 面积华侈。 广大弧型阳台,视野舒展,厅房 设想朴直,适用率高,卫生间靠 近卧室,糊口起居便当。 写字楼 商务公寓 SOHO公寓 通俗公寓 贸易 泊车 窗 ? 赠送凸窗 凸窗(外飘窗)适用性与观景结果俱佳 低窗台的飘窗,在上海是有历 史的,畴前老上海的花圃小洋 房中经常能够见到; ? 飘窗能够作为很不错的观景台, 躺在窗台上,上面放上两个靠 垫,或坐或卧,都泰然自若; ? 飘窗窗台的高度比力低,低矮 深圳招商“城市主场” 的窗台使人们有了更广漠的视 野,也获得更充沛的光照。 写字楼 商务公寓 SOHO公寓 通俗公寓 贸易 泊车 窗 在中大户型中常用一般凸窗, 在中小户型中常用倒凸窗,中 小户型不计面积的凸窗可以或许增 加10%以上的适用空间 ? 可拆卸倒凸窗:中小户型不计面积的凸窗可以或许添加10% 以上的适用空间 梁 凸 窗 剖 面 凸窗窗台客户可按照 需要拆卸,赠送面积 写字楼 商务公寓 SOHO公寓 通俗公寓 贸易 泊车 窗 转角凸窗/步入式转角凸窗 空间标准增大/景观视野宽阔 凸窗:最猛进深800 mm (多采用600mm) 步入式凸窗:最猛进深 1500 mm(多采用600— 1000mm) 角 窗 角 窗 赠送转角凸 窗 写字楼 商务公寓 SOHO公寓 通俗公寓 贸易 泊车 窗 在各个功能空间设臵景观窗,添加与外界的交换 和沟通 大落地窗观景餐厅 凸角窗扩展了可用 空间 景观卫生间 写字楼 商务公寓 SOHO公寓 通俗公寓 贸易 泊车 窗 次要功能空间超大观景窗,尽量扩展视野 弧线度开 阔视野,加上高 层的高度劣势, 城市景观尽收眼 底。 窗台不落地,不计面积,能够略坐, 能够摆放陈列,具有很大的利用价 值,实惠又适用。 写字楼 商务公寓 SOHO公寓 通俗公寓 贸易 泊车 阳台 独立的空中花圃,添加小高层业 主与天然的接触,供给院落式情景 体验; ? 独立空中花圃 入住后改为书房等功能室,获赠一半面积 空中花圃三面与室内连通,属于 内阳台,有顶无柱发卖时计一半面 积; ? 让客户有更多的想象空间,按照 本人需要决定功能的分派,可改装 成书房等功能空间,相当于业主获 赠一般花圃的面积。 ? 空中花圃 阳台 步入式阳台 步入式 阳台 步入式 景观凸窗 步入式 景观凸窗 步入式阳台 室内地面 操纵落地凸窗的特征,设臵步入式阳台,恍惚的阳台同房间区分, 给客户好处点。 加装五星级尺度装修 国际品牌,带来国际高质量,提拔项目顶级抽象; 写字楼 商务公寓 SOHO公寓 通俗公寓 贸易 泊车 青城白体会馆:以休闲健身为主题,与三层贸易 构成互动 高档特色餐饮 酒吧 桌球室 健身核心 写字楼 商务公寓 SOHO公寓 通俗公寓 贸易 泊车 贸易 贸易可售部门阐发:贸易总体可售面积为2.14万 平米(含北侧贸易裙房) 主 出 入 口 辅 助 出 入 口 节点空间,次要的大面积天幕区域 16M 10M 12M 10M 8M 8M 8M 次 出 入 口 辅 助 出 入 口 72M 写字楼 商务公寓 SOHO公寓 通俗公寓 贸易 泊车 全天候贸易步行街——大标准开辟式空间、店中 店模式 ?操作体例:将贸易划分 为可运营的小铺位,然后 按铺位出售给投资者或使 用者,同时采办人必需同 时签订物业利用和谈,承 诺从命贸易的同一运营和 办理束缚。 写字楼 商务公寓 SOHO公寓 通俗公寓 贸易 泊车 天幕采光——以点式天幕为主体,包管屋顶花圃 的绿化面积 ?造型采光天幕,次要用于 中庭空间,几何立面现代 感强,采用天幕可大幅增 加贸易的通透开扬 写字楼 商务公寓 SOHO公寓 通俗公寓 贸易 泊车 天幕采光—多种采光井的处置手法,使之成为屋 顶花圃景观的一部门 写字楼 商务公寓 SOHO公寓 通俗公寓 贸易 泊车 收支口设臵——开放式空间 写字楼 商务公寓 SOHO公寓 通俗公寓 贸易 泊车 侧门收支口——印象化手法,区隔写字楼与公寓 功能 侧门收支口用挑高柱子树立大气 抽象,兼具区隔写字楼与商务公寓 的功能 ? 写字楼 商务公寓 SOHO公寓 通俗公寓 贸易 泊车 泊车 泊车场约4万平米,位于地下1层、地上3层以及地 上4层 -1F 4F 3F 2F 1F 单层1万平米 单层2万平米 (含设备) 20 米 25 米 停 车 场 20 米 第二篇 物业成长建议 I. II. III. 全体规划及功能结构建议 建筑单体研究 景观系统及节点空间 IV. 分期开辟及经济测算 入口节点空间 贸易公共勾当空间 ?中庭设广场,用于汽车展现、品牌 文艺等勾当,添加文化气味 直电梯和楼梯指导垂直交通 ?内部动向简单,通过主动扶梯、垂 成立DIS——区域识别系统 ?界定区域与周边的差别 性,凸现项目标奇特征 ?强化核心的位臵和完美 的配套,成立DIS,包罗 对外道路、贸易街标识、 社区大门、围墙、路灯、 小品园艺、铺地、导示系 统、贸易标识等方面 ?识别系统要同一规划、 同一设想,具有明显个性, 都会感和文化档次。 第二篇 物业成长建议 I. II. III. 全体规划及功能结构建议 建筑单体研究 景观系统及节点空间 IV. 分期开辟及经济测算 规划方案(一)目标:总建面22.6万,容积率5.7 公寓2 25米 70米 公寓2 45米 20米 43米 总面积 写字楼 商务公寓 SOHO公寓 40250 43750 22500 16200 通俗公寓 20300 尺度层 1750 1750 900 600 700 层高 3.6 3.3 3.3 3 3 高度 100 100 100 100 100 层数 23 层 25层 25层 27层 29层 备注 裙房层数4层 裙房层数4层 裙房层数4层 裙房层数4层 裙房层数3层 皖 河 支 路 潜 70米 山 路 商 务 公 寓 SOHO 公寓1 20米 30米 43米 70米 写 字 楼 10米 公寓1 20米 贸易面积 30240(包罗室内步行街、公寓2下面的裙房贸易) 地下面积2.5万平米(-1F) 43米 SOHO 81米 皖 河 路 车库 合计 地上两层合计2万平米(共两层,单层1.0万平米) 总建筑面积:21.8万平米 25米 45米 分期开辟设想:分三期,此中第二期用两年时间 开辟 一期 公寓2 公寓2 一期 二 期 2009年 三期 2008年 通俗公寓、 裙房贸易 2010年 2011年 SOHO 公 寓 、 通俗公寓 商 务 公 寓 SOHO 写字楼、商务公寓、室内 步行街、立体泊车场 公寓1 一期 二期 二 期 写 字 楼 三 期 合计 写字楼 商务公寓 SOHO公寓 通俗公寓 贸易 泊车 25760 153780 38700 218240 40250 43750 40250 43750 22500 22500 20300 5460 24780 45000 公寓1 三期 合计 16200 36500 30240 45000 SOHO ? 按100米限高确定层数 工程进度放置及发卖进度放置:第二期按两年计较,贸易街销 售发卖回款支撑写字楼、商务公寓开辟(写字楼2010年下半年开工, 商务公寓2011年上半年开工,两者均在开工时发卖) 工程进度放置 此中:SOHO公寓(平米) 通俗公寓(平米) 商务公寓(平米) 写字楼(平米) 集中贸易(平米) 楼体泊车(平米) 地下车库(平米) 发卖进度表 此中:SOHO公寓(平米) 通俗公寓(平米) 商务公寓(平米) 写字楼(平米) 28175 14210 6090 30625 12075 2008年上 5460 12390 10000 25000 12390 10000 40250 10150 10150 43750 2008年上 2008年下 2009年上 2009年下 2010年上 2010年下 2011年上 2011年下 合计 11250 8100 11250 8100 22500 36500 43750 40250 30240 20000 25000 2008年下 2009年上 2009年下 2010年上 2010年下 2011年上 2011年下 合计 15750 11340 13125 6750 4860 22500 36500 43750 40250 集中贸易(平米) 地下车库(平米) 1274 546 13720 5880 21420 0 单栋楼发卖,按照开盘70%的发卖率来进行计较 项目规划手艺经济目标及测算前提: 可售物业面积(平米) 序号 1 2 3 4 6 7 物业类型 SOHO公寓(平米) 通俗公寓(平米) 商务公寓(平米) 写字楼(平米) 贸易(平米) 合计 总面积 22500 36500 43750 40250 21420 164420.0 测算价钱 4500元/平米 4300元/平米 4900元/平米 5400元/平米 均价12500元/平米 备注:1.自有资金除地价外为1亿元 2.地价按照200万/亩计较 3.垫资比例为50%(建安成本部门) 4.持有贸易面积为8800平米 序号 项目名称 地价 地盘利用权让渡价 地价小计 前期工程费 勘测丈量费 设想费 建筑方案设想 室第 贸易及配套 数量(㎡) 38000 单价(元/㎡) 3000.3 金额(万元) 11401 11401 备注 项目总成本阐发: 开辟总成本5.6亿元 (不含地价) 1 1.1 2 2.1 2.2 2.2.1 38000 0.6 2 1139 59000 159240 218240 0 218240 0 218240 21.0 34.0 15.0 48.0 124 541 327 0 2.2.2 2.2.3 施工图设想 人防设想 景观设想 三通一平 可行性研究 前期工程小计 建筑安装工程费及景观绿化 SOHO公寓 通俗公寓 商务公寓 写字楼 楼体泊车 集中贸易 建安工程合计 办理费用 不成预见费 根本设备费 2.2.4 2.3 2.4 3 3.1 3.2 6.7 0.0 2.3 146 0 50 1191 2050 1900 2430 2840 20000 30240 2000.0 3000.0 4613 6862 10631 11431 4000 9072 46609 1480(1+2+3)*2.5% 2072(1+2+3)*3.5% 2056 2422 3.3 3.4 3.5 3.6 4 5 6 7 7.1 7.2 6 7 其它费用 工程监理费 其他(报建费、办证费等) 合计(不含地价) 开辟成本合计 218240.0 218240.0 10.0 101.0 218.2 2204.2 55830 67231 备注:地价按一期一次性付清计较 经济测算的总体目标:税后利润2.0亿,税后净利润率 27.24%,投资收受接管期2.35年(地价按200万亩算) 项目利润测算 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 占地面积 总建筑面积(出售部门) 项目总投资 项目总收入 利润总额 税后利润 投资利润率(税前) 投资净利润率(税后) 财政净现值(FNPV) 财政内部收益率(FIRR) 动态投资收受接管期 项目 金额(万元) 备注 3.8 ㎡ 164420.0 ㎡ 73711.3 万元 104288.3 万元 30577.02 万元 20082.48 万元 41.48% 27.24% 13616.75 万元 18% 2.35 年 项目总投资阐发:总投资7亿元,自有资金比例 30.4%(地价按200万/亩) 项目总投资估算表 序号 项目 总额(万元) 单价(元/平米) 总投资比例 1 2 3 4 5 地价 前期工程费 建安工程费 办理费 不成预见性费用 11401.1 1191.4 46608.8 1480.0 2072.0 522.4 54.6 2135.7 67.8 94.9 16.2% 1.7% 66.2% 2.1% 2.9% 6 7 8 9 根本设备费 其它费用 财政费用 发卖费用 2055.5 2422.5 0.0 3128.6 70360.0 94.2 111.0 0.0 143.4 3224.0 2.9% 3.4% 0.0% 4.4% 100.0% 10 合计 项目资金形成 序号 项目 资金(万元) 1 自有资金 21401.1 2 银行融资 0 3 发卖收入/租赁收入 48958.8 4 总投资 70360.0 比例 30.4% 0.0% 69.6% 100.0% 项目现金流量表阐发:最大负现金流为8500万, 出此刻09年上半年 累计净现金流量阐发 40000.00 30000.00 20000.00 10000.00 235.51 3 2 4 5 4 . 13 1 4 8 3 . 6 2 3 23500.23 19361.59 2186.90 0.00 年 年 年 年 年 年 年 08 08 09 09 10 10 11 11 20 年 -10000.00 - 4 3 9 3 . 4 9 上 20 20 下 上 下 上 下 上 -8502.05 20 20 20 20 -20000.00 累计净现金流量 按开辟周期四年,50%垫资计较,本项目呈现的最大负现金流 8500万出此刻09年上半年(不含地价款) 20 下 敏感性阐发:在价钱或者工程成本(建安)浮动10%的 范畴内,税后利润不会低于1.6亿,税后成本利润率不 低于22% 部门目标变化 要素变化环境 敏感性阐发成果 税后利润 (万元) 20082.48 16415.27 23749.68 17457.19 22707.77 租售收入 (万元) 104288.31 99072.53 109504.09 104288.31 104288.31 总投资 (万元) 73711.29 73385.12 74037.47 77211.68 70210.91 税后成本 利润率 27.24% 22.37% 32.08% 22.61% 32.34% 财政净现值 (万元) 13616.75 10532.44 16701.05 11488.42 15745.07 内部 收益率 17.98% 15.09% 20.72% 16.15% 19.73% 动态投资 收受接管期(年) 2.35 2.46 2.27 2.38 2.33 根基方案 发卖收入 下降10% 发卖收 入变化 发卖收入 上升10% 工程成本 添加10% 工程成本 削减10% 工程成 本变化 演讲回首 写字楼:顶级抽象、甲级尺度、生态写字楼 公寓:可商可住、投资型、城市精品公寓 贸易街:潮水糊口化、餐饮休闲文娱化 学府〃新六合 规划价值点: 公建化立面的两大板楼,完全改变区域面孔 超大屋顶花圃,成为合肥市场的绝对标杆 立体泊车——引领贸易写字楼规划新潮水 全天候室内贸易步行街,天幕采光 70米宽的贸易入口展现面 连廊——连通北面公寓与屋顶花圃

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